01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 1월 경기도 용인시 기흥구 마북동에 있는 한 오피스텔을 전세로 얻으면서, 법인 임대인인 피고(임대인)와 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 2억 5천만 원이었고, 임대차기간은 2021년 1월 29일부터 2023년 1월 28일까지 24개월로 정했습니다.
의뢰인은 계약금과 잔금 일부를 자기 자금으로 충당하고, 나머지 2억 원은 전세자금 대출을 받아 마련했습니다. 그렇게 약정한 보증금 전액을 피고에게 빠짐없이 지급했습니다.
계약 기간이 끝나갈 무렵, 의뢰인은 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 문자메시지로 분명히 전했습니다. 그러나 피고 측 대표자는 보증금을 돌려주기 어렵다는 말만 되풀이했습니다. 반환 예정일을 한두 번도 아닌 여러 차례 미루더니, 끝내는 의뢰인의 연락에 회신조차 하지 않았습니다.
전세자금 대출까지 떠안고 있던 의뢰인으로서는 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 더는 견디기 어려웠습니다. 결국 의뢰인은 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
02사건의 쟁점
이 사건은 피고가 소송에 전혀 대응하지 않은 무변론 사건이었습니다. 피고는 어떠한 주장도, 반박도 내놓지 않았습니다.
다만 무변론이라 하여 청구가 당연히 받아들여지는 것은 아니었습니다. 보증금반환청구가 법적으로 빈틈없이 성립한다는 점을 원고 측이 명확히 밝혀야 했습니다. 김앤파트너스는 다음 쟁점을 중심으로 청구를 구성했습니다.
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부
계약 기간 만료 이후에도 임대차관계가 유지되던 상황에서, 의뢰인의 해지 의사 통지가 언제 어떤 효력을 갖는지가 핵심이었습니다.
2. 보증금반환의무의 발생과 이행 구조
계약 종료에 따라 피고가 부담하는 보증금반환의무가, 의뢰인의 부동산 인도의무와 어떤 관계에 놓이는지를 정리해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 보증금 지급 사실과 계약 관계를 입증할 증거 확보
김앤파트너스는 오피스텔 전세계약서, 부동산 등기사항전부증명서, 피고 법인등기사항증명서를 확보해 계약 당사자와 목적물을 특정했습니다. 또한 보증금 이체내역과 전세자금대출내역을 함께 제출하여, 의뢰인이 약정한 보증금 2억 5천만 원 전액을 실제로 지급했다는 사실을 객관적으로 증명했습니다.
2. 주택임대차보호법 법리에 따른 계약 종료 입증
김앤파트너스는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항을 근거로 법리를 적용했습니다. 임차인의 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 내용입니다. 의뢰인이 피고 측 대표자에게 보낸 해지 의사 통지 문자메시지를 증거로 제출해, 이 사건 임대차계약이 통지일로부터 3개월이 지난 2023년 4월 5일에 종료되었음을 밝혔습니다. 나아가 설령 통지 시점에 다툼이 있더라도, 늦어도 피고가 소장 부본을 송달받은 날로부터 3개월 후에는 계약이 종료된다는 점까지 예비적으로 정리해 빈틈을 없앴습니다.
3. 미반환 경위를 보여주는 정황 증거 제출
피고 측 대표자가 보증금 반환 예정일을 거듭 미루고 끝내 연락을 끊은 정황을, 대표자와 주고받은 문자메시지로 제출했습니다. 이를 통해 피고가 반환의무를 충분히 인식하면서도 이를 이행하지 않고 있다는 점을 분명히 드러냈습니다.
4. 동시이행 구조를 반영한 청구 구성
보증금반환의무와 목적물 인도의무가 동시이행 관계에 있다는 점을 청구취지에 그대로 반영했습니다. 법원이 추가 심리 없이 곧바로 인용할 수 있는 형태로 청구를 다듬었습니다.
