01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 12월 1일 피고(임대인)와 사이에 경기도 평택시 안중읍에 소재한 다가구주택 한 세대에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다.
보증금은 7,000만 원, 임대차기간은 2022년 12월 26일부터 2024년 12월 25일까지 24개월로 정해졌습니다.
의뢰인은 계약 체결일에 확정일자를 받고, 2022년 12월 11일 350만 원, 같은 달 25일 1,060만 원을 자기 자금으로 송금하였고, 다음 날인 2022년 12월 26일에는 전세자금 대출로 마련한 5,600만 원까지 약정한 보증금 전액을 피고에게 지급하였습니다.
문제는 임대차기간 만료가 다가오던 무렵 발생하였습니다.
피고는 2024년 5월 13일 의뢰인에게 직접 전화를 걸어 임대차계약이 종료되더라도 보증금 반환이 어렵다는 취지로 통보하였습니다.
의뢰인은 더 이상 같은 임대인과 계약을 유지할 수 없다고 판단하여 갱신을 하지 않기로 결정하였고, 이후 갱신거절 의사를 명확히 전달하였음에도 보증금이 돌아오지 않자 김앤파트너스에 사건을 의뢰하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
판결문 이유 부분과 청구원인을 종합하면 이 사건의 쟁점은 다음과 같이 정리됩니다.
1. 임대차계약이 본래의 종기인 2024년 12월 25일에 적법하게 종료되었는지 여부
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 아니하면 묵시적 갱신이 인정되는데, 임차인 측에서 적법한 기간 내에 갱신거절 의사를 명확히 표시하였는지가 핵심이었습니다.
2. 갱신거절 의사 표시의 도달 및 입증
의뢰인이 2024년 10월 2일 피고에게 전화 통화로 갱신거절 의사를 알리고, 같은 달 8일에는 내용증명까지 발송하였다는 사실을 구체적으로 입증하는 것이 중요했습니다.
3. 보증금 반환과 부동산 인도의 동시이행관계
임대인이 보증금 반환 자금이 없다는 이유로 반환을 미루는 상황에서, 부동산 인도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶어 의뢰인의 권리를 온전히 확보할 필요가 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 의뢰인의 권리를 빠짐없이 회복하기 위하여 다음과 같은 전략을 수립하고 실행하였습니다.
1. 보증금 지급 흐름의 완결적 증빙
2022년 12월 11일 350만 원, 같은 달 25일 1,060만 원의 자기 자금 송금 내역과, 2022년 12월 26일 전세자금 대출 5,600만 원의 실행 및 임대인 계좌 입금 내역을 시간 순으로 정리하여 “임대차보증금 이체내역 및 전세자금 대출내역”으로 제출하였습니다.
이로써 의뢰인이 보증금 7,000만 원 전액을 약정대로 이행하였다는 점에 다툼의 여지가 없도록 하였습니다.
2. 갱신거절 의사 표시의 이중 입증
2024년 10월 2일자 피고와의 통화 내용을 녹취록으로 확보하고, 같은 달 8일자 내용증명 발송 사실까지 함께 증거로 제출하였습니다.
이를 통해 주택임대차보호법이 정한 갱신거절 통지 기간 내에 의사표시가 적법하게 도달하였다는 사실을 객관적으로 증명하였습니다.
3. 주택임대차보호법 제6조 제1항 법리의 정밀 적용
임대인이 갱신거절 통지를 하지 않은 경우에도 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에 한하여 같은 효과가 발생한다는 조항을 근거로, 의뢰인의 갱신거절이 적법하다는 점과 임대차계약이 본래의 종기인 2024년 12월 25일에 종료되었다는 점을 명확히 주장하였습니다.
4. 동시이행 주문 구성 및 가집행 선고 청구
단순한 금전 지급 청구에 그치지 않고, 별지 도면 “ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ”의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분(약 42.97㎡)의 인도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶어 청구하였고, 가집행 선고까지 함께 구하여 판결 확정 전이라도 의뢰인이 신속히 권리를 실현할 수 있도록 설계하였습니다.
