사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 8월 12일 피고(임대인)와 사이에 경상북도 포항시 북구에 위치한 다가구주택의 4층 일부 약 84.9㎡에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. 보증금은 1억 6,000만 원, 임대차기간은 2021년 8월 15일부터 2023년 8월 14일까지 24개월로 정해졌습니다.
의뢰인은 계약 당일 공인중개사로부터 설명을 들은 뒤 보증금을 지급하였고, 같은 날 전입신고와 확정일자까지 마치며 대항력과 우선변제권을 확보하였습니다. 이후 별도의 갱신 거절 의사 표시가 없어 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태로 유지되었습니다.
의뢰인은 2024년 7월경 부동산 관리인에게 임대차계약 해지 의사를 통지하였고, 2025년 3월 14일에는 피고에게도 직접 카카오톡을 통해 해지 의사를 분명히 전달하였습니다. 그러나 피고는 임차목적물의 인도 시점이 되었음에도 보증금 반환을 미루었습니다. 의뢰인은 더 이상 자력 협상이 어렵다고 판단하여 법무법인 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
사건의 쟁점
이 사건의 핵심은 묵시적 갱신 이후 임차인의 해지권 행사와 그에 따른 보증금 반환 의무 발생 여부였습니다.
1. 묵시적 갱신 성립 여부 — 임대인과 임차인 모두 만기 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 표시하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었는지가 우선 정리되어야 했습니다.
2. 임차인의 해지 통지가 적법한 효력을 갖는 시점 — 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적 갱신된 임대차에 대해 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있도록 규정하고 있고, 통지 도달 후 3개월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 의뢰인의 해지 통지가 언제, 누구에게, 어떤 방식으로 이뤄졌는지를 명확히 입증해야 했습니다.
3. 부동산 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계 — 임대인 측은 통상 인도가 선행되어야 한다는 항변을 시도하는 경우가 많으므로, 판결문 주문 단계에서 동시이행의 형식으로 구성해 의뢰인의 권리가 누락되지 않도록 청구취지를 정교하게 다듬어야 했습니다.
김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 사건 초기부터 다음과 같은 전략으로 사건을 진행하였습니다.
1. 증거 정리 및 사실관계 확정 — 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 이체내역을 확보하여 의뢰인이 적법한 대항력 임차인임을 명확히 정리하였습니다. 특히 2025년 3월 14일자 카카오톡 해지 의사 통지 내역을 핵심 서증으로 제출하여 해지 시점과 도달 사실을 다툼 없이 입증하였습니다.
2. 주택임대차보호법 법리의 정확한 적용 — 같은 법 제6조의2 제1항 및 제6조 제1항을 적용하여, 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인이 통지한 해지의 의사표시가 통지 후 3개월이 경과한 2025년 6월 14일에 적법하게 효력을 발생시켰음을 정리하였습니다.
3. 청구취지의 정밀 설계 — 임대인이 인도 미이행을 이유로 반환을 거부할 여지를 차단하기 위해 “부동산 인도와 동시에 보증금 1억 6,000만 원을 지급하라”는 동시이행 형태의 청구를 구성하였고, 가집행 선고까지 함께 구하였습니다.
4. 소송 진행 전략 — 피고가 답변서를 제출하지 않은 사정을 정확히 포착하여, 민사소송법 제208조 제3항 제2호에 따른 자백간주 판결로 신속하게 사건을 종결시켰습니다.
