계약갱신 거절 후 실거주 거짓이면 손해배상 청구 방법

갱신을 요구했더니 임대인이 본인이 거주하겠다며 퇴거를 요구하는 경우가 있습니다. 이사 비용이 발생하고 전세 시세도 상승한 상황에서 받아들이는 것 외에 방법이 없어 보입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 것은 맞지만, 그 사유가 사실이어야 합니다. 임차인을 퇴거시킨 뒤 곧바로 제3자에게 임대했다면 법률은 손해배상 책임을 정하고 있습니다.

확인할 것이 하나 남아 있습니다. 갱신 거절을 당했다면 퇴거로 종결되는 것이 아닙니다. 퇴거 후 그 주택이 어떻게 사용되는지 확인할 권리와, 사실이 아니었을 때 청구할 금액이 법률에 정해져 있습니다.

거절이 허용되는 경우는 열거되어 있습니다

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 거절하지 못합니다. 거절이 허용되는 경우는 법률에 열거되어 있고, 그중 실무에서 가장 많이 등장하는 것이 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 주택에 실제로 거주하겠다는 사유입니다.

그 밖의 거절 사유

• 임차인이 차임을 2기분에 해당하는 금액만큼 연체한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
• 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 건물이 노후하여 안전사고 우려가 있어 철거나 재건축이 필요한 경우
• 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

거절 통보를 받았을 때 남겨 둘 것

임대인이 어떤 사유로 거절했는지가 이후 판단의 전부입니다. 실거주라고 표시했는지, 다른 이유를 제시했는지에 따라 대응이 완전히 달라집니다. 구두로만 전달받았다면 문자로 다시 확인을 요청해 답변을 남겨 두어야 합니다. 누가 입주하는지까지 문의해 두면 더 유리합니다.

법이 열람 권한을 열어 두었습니다

실거주하겠다는 사유가 사실인지는 퇴거한 뒤에야 확인됩니다. 그래서 법률은 갱신을 거절당한 임차인이 그 주택의 임대차 정보를 확인할 수 있도록 열람 권한을 두었습니다.

확인할 네 가지

확인해야 하는 기간

기준은 갱신이 이루어졌더라면 그 계약이 종료되었을 시점입니다. 2년 갱신이 예정되어 있었다면 그 2년 내에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했는지를 봅니다. 퇴거 다음 달에 한 번 확인하고 종료할 일이 아니라, 그 기간 동안 몇 차례 나누어 확인해야 합니다.

책임이 발생하는 경우

임대인이 실거주를 이유로 퇴거시킨 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 손해배상 책임이 발생합니다. 배상액은 당사자 사이에 정한 것이 있으면 그에 따르고, 없으면 법률이 정한 세 가지 금액 중 가장 큰 금액이 기준이 됩니다.

실제 산정 결과

전세 계약이라면 보증금을 환산한 금액이 기준이 되므로 적지 않은 액수가 산출됩니다. 여기에 이사 비용이나 중개보수처럼 실제 지출한 손해를 셋째 기준으로 주장하면 그쪽이 더 클 수도 있습니다. 어느 기준이 유리한지는 계약 조건에 따라 달라지므로 세 가지를 모두 산정한 뒤 정합니다.

정당한 사유가 있는 경우

다만 임대인에게 정당한 사유가 있으면 배상 책임이 인정되지 않습니다. 실제로 거주하다가 사정이 생겨 이주한 경우, 갑작스러운 근무지 변경이나 질병 등의 사유가 여기에 해당할 수 있습니다. 그래서 다툼이 되면 임대인이 실제로 거주했는지, 언제부터 언제까지였는지가 쟁점이 됩니다.

두 가지는 다른 청구입니다

순서가 뒤바뀌면 곤란해집니다. 갱신을 거절당했다는 것과 보증금을 제때 반환받는 것은 별개의 문제입니다. 퇴거를 요구하면서 정작 만기일에 반환하지 않는 경우가 적지 않습니다.

보증금을 받기 전에는 인도하지 않습니다

보증금 반환 의무와 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 반환받지 못했다면 인도할 의무도 아직 발생하지 않습니다. 사정상 먼저 이주해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권이 기재된 것을 확인한 뒤에 전출과 이사를 해야 순위가 유지됩니다.

만기일에 반환이 없을 때 확인할 것

지연손해금과 청구의 병합

인도를 마친 다음 날부터 지연손해금이 가산됩니다. 소장 부본이 임대인에게 송달되는 날까지는 민법상 연 5%, 송달된 다음 날부터는 소송촉진법상 연 12%입니다. 손해배상 청구와 보증금 반환 청구는 근거가 다르므로 한 사건에서 함께 정리하는 방향을 검토하게 됩니다.

Q임대인이 실거주한다고 하여 퇴거했는데 확인해 볼 수 있습니까?⌄

확인할 수 있습니다. 갱신을 거절당한 임차인은 그 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있어, 새 임대차계약이 체결되어 확정일자를 받았는지 확인할 수 있습니다. 전입세대 확인과 등기사항전부증명서 열람을 함께 하면 실제 거주자를 가늠할 수 있습니다.

Q확인해 보니 다른 사람이 거주하고 있으면 반드시 배상을 받습니까?⌄

임대인에게 정당한 사유가 있으면 책임이 인정되지 않을 수 있습니다. 실제로 거주하다가 근무지 변경이나 질병 등의 사정이 생긴 경우가 그렇습니다. 그래서 임대인이 언제부터 언제까지 실제로 거주했는지가 다툼의 중심이 됩니다.

Q갱신을 거절당했는데 보증금도 반환하지 않습니다.⌄

두 가지는 별개의 청구입니다. 보증금은 계약 종료에 따라 반환받아야 하고, 반환받지 못했다면 주택을 인도할 의무도 아직 없습니다. 먼저 이주해야 하는 사정이 있다면 임차권등기명령을 마친 뒤에 이사해야 순위가 유지됩니다.

실거주를 이유로 한 갱신 거절은 법률이 허용하는 사유이지만, 그 사유가 사실일 때에 한합니다. 그래서 퇴거로 종결하지 마시고 그 주택에 누가 입주하는지 확인해 두어야 합니다. 확인 방법이 법률에 열려 있고, 사실이 아니었을 때 청구할 금액도 정해져 있습니다.

동시에 보증금 반환은 별도로 확인해야 합니다. 반환받기 전에 주택을 인도하거나 임차권등기 없이 전출하면 그동안 유지해 온 순위를 상실합니다. 갱신 거절 통보를 받은 상태라면 통보 내용과 계약서, 등기사항전부증명서를 함께 정리해 두어야 합니다.