임대인이 개인회생을 신청했다면, 임차인이 지금 해야 할 일

법원에서 임대인의 개인회생 개시 사실을 알리는 서류가 도착합니다. 여기서 많이 하시는 오해가 하나 있습니다. 바로 경매를 넣으면 되지 않느냐는 것입니다.

지금은 넣을 수 없습니다. 개시결정이 나면 임차인의 경매 신청도 일정 기간 멈추게 되어 있습니다. 그렇다고 손 놓고 기다리는 시간도 아닙니다. 이 구간에 무엇을 해 두느냐가 나중에 회수 속도를 가릅니다.

01 개시결정 뒤에는 경매를 넣지 못합니다

개인회생 개시결정이 내려지면 별제권 목적물, 그러니까 내가 사는 그 집에 대한 경매 신청과 진행이 멈춥니다. 이미 진행 중이던 경매도 중지됩니다.

언제까지 멈추는지가 중요합니다. 변제계획 인가결정일과 회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지입니다. 둘 중 하나가 오면 제한이 풀리고, 그때부터 다시 경매를 신청할 수 있습니다.

그래서 개시결정 직후에 경매부터 알아보는 것은 순서가 맞지 않습니다. 지금 할 일은 제한이 풀리는 날 바로 쓸 수 있는 서류를 갖추는 쪽입니다.

02 멈춰 있는 동안 판결문을 받아 둡니다

보증금 반환 청구는 소를 낸 시점부터 선고까지 통상 3개월에서 6개월이 걸립니다. 회생이 어떻게 끝나는지 지켜본 다음에 소장을 쓰면, 그 몇 달이 고스란히 뒤로 밀립니다.

집행이 멈춰 있는 기간에 소송을 끝내 두면, 제한이 풀리는 날 판결문을 들고 곧바로 움직일 수 있습니다.

다만 개시결정 이후의 소 제기는 평소의 민사소송과 똑같지 않을 수 있습니다. 사안에 따라 회생채권이나 별제권의 존재를 확인받는 형태가 되거나, 법원에 채권을 신고하고 목록에 이의를 제기하는 절차가 함께 필요할 수 있습니다. 어떤 형태로 갈지는 개시결정의 내용과 채권자 목록을 보고 정해야 합니다.

03 만기가 남았다면 요건부터 갖춥니다

계약 기간이 남아 있어도 미리 판결을 받아 두는 방법이 있습니다. 장래이행의 소입니다. 다만 법원은 미리 청구할 필요가 있는지를 까다롭게 봅니다.

임대인이 개인회생을 신청했다는 사실 하나만으로는 부족합니다. 계약을 해지하겠다는 의사표시가 임대인에게 도달했는지, 임대인이 못 돌려주겠다는 뜻을 밝혔는지 같은 사정이 함께 있어야 합니다.

그래서 내용증명을 보낸 기록, 문자나 통화에서 임대인이 반환을 거부한 정황을 미리 모아 두는 일이 소송보다 먼저입니다.

04 내 보증금 채권은 별제권입니다

전입신고와 실제 거주로 대항력을 갖추고 확정일자까지 받아 두었다면, 그 보증금 반환채권은 채무자회생법 제586조와 제415조에 따라 별제권에 해당합니다. 비슷한 대우를 받는 정도가 아니라 법이 정한 권리입니다.

그래서 임대인의 변제계획에 내 보증금이 어떻게 적혀 있든, 그 집에서 우선적으로 받아 갈 권리 자체는 유지됩니다.

주의할 점은 앞서 본 시점 제한입니다. 권리가 있다는 것과 지금 행사할 수 있다는 것은 다릅니다. 또 이 권리는 가만히 있으면 저절로 실현되지 않습니다. 임대인 측 대리인의 목표는 회생 인가이지 임차인의 보증금 회수가 아닙니다.

05 배당에서 세금이 앞설 수 있습니다

개인회생을 신청해도 국세와 지방세는 그대로 남습니다. 그중에서도 그 주택 자체에 부과된 당해세는 확정일자보다 앞설 수 있어, 경매 배당에서 내 몫을 줄입니다.

당해세의 우선순위는 법 개정으로 일부 조정되었지만, 임차인보다 앞서는 조세채권이 있는지는 사건마다 따로 확인해야 합니다.

등기부에 조세 압류가 있는지, 있다면 언제 걸린 것인지 확인하시고, 필요하면 체납 내역까지 확인한 뒤 회수 가능 금액을 가늠하는 편이 안전합니다.

06 결과에 따라 달라지는 다음 행동

전세가가 매매가에 가까운 물건은 유찰이 반복되기도 합니다. 이때는 임차인이 직접 낙찰받아 소유권을 가져오는 선택도 있고, 경매 후 부족액이 남으면 같은 판결문으로 임대인의 다른 재산을 압류하는 절차로 이어집니다.

자주 묻는 질문

개시결정 통지를 받았다면 지금 경매를 넣을 수는 없지만, 제한이 풀리는 날을 대비해 판결문을 준비할 수는 있습니다. 멈춰 있는 구간은 기다리라고 주어진 시간이 아니라 서류를 갖추라고 주어진 시간에 가깝습니다.

대항력과 확정일자 순위, 등기부의 조세 압류, 계약 해지 의사표시가 도달했는지까지 함께 봐야 어떤 방식으로 갈지 정해집니다. 법원에서 회생 관련 서류를 받으셨다면 혼자 판단하기보다 임대차 사건을 다뤄 본 변호사와 상담해 소송 형태와 경매 시점을 정하시길 권합니다.