전세 내용증명 반송, 폐문부재로 돌아온 뒤 밟은 절차

만기를 앞두고 문자로 계약을 끝내겠다고 알렸는데 임대인에게서 답이 없었습니다. 내용증명을 보냈고, 며칠 뒤 그 봉투가 그대로 돌아왔습니다. 겉면에 폐문부재라고 찍혀 있었습니다. 문이 잠겨 있어 전달하지 못했다는 뜻입니다.

저희가 최근 맡은 사건의 첫 장면입니다. 의뢰인은 두 가지를 걱정하셨습니다. 해지 통보가 없던 일이 되는 것인지, 임대인이 계속 받지 않으면 보증금을 영영 못 받는 것인지였습니다. 둘 다 아닙니다.

전세 내용증명 반송은 절차가 막혔다는 뜻이 아니라 다음 절차로 넘어가라는 신호에 가깝습니다. 그 사건에서 어떤 순서로 진행했는지 그대로 적어 두겠습니다.

1)통지는 이미 이루어져 있었습니다

이 의뢰인은 내용증명보다 이틀 앞서 문자로 해지 의사를 밝혀 두셨습니다. 계약 해지 통지는 내용증명이라는 형식으로만 하는 것이 아닙니다. 문자메시지나 카카오톡, 통화로 의사를 밝혔고 그 내용이 임대인에게 닿았다면 그 시점에 통지는 이미 이루어진 것입니다.

내용증명은 이미 그 날짜에 해지를 통보했다는 사실을 문서로 남기는 역할이었습니다.

2)다만 종료 시점은 계약 상태에 따라 갈립니다

묵시적으로 갱신되었거나 계약갱신요구권을 행사해 연장된 계약을 중도에 해지하는 경우라면, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항). 반면 최초 계약기간의 만기에 맞춰 끝내려는 경우라면 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이 닿으면 되고, 3개월을 따로 기다릴 이유가 없습니다.

뒤에 계산할 지연손해금의 시작점이 여기서 정해지기 때문에 상담 때 가장 먼저 확인합니다.

1)계약 당사자는 임대인 초본을 신청할 수 있습니다

임대차계약의 당사자는 주민등록법과 같은 법 시행규칙에 따라 계약상 권리를 행사하는 데 필요한 범위에서 임대인의 주민등록표 초본 교부를 신청할 수 있습니다. 의뢰인은 가까운 행정복지센터에서 직접 발급받으셨습니다.

창구에서는 남의 초본이 필요한 사정을 소명하는 자료를 함께 요구합니다. 계약서와 신분증만 들고 가면 그 자리에서 발급이 어려운 경우가 있어 이렇게 챙겨 가시도록 안내했습니다.

특히 반송 봉투는 정당한 주소로 보냈는데 닿지 않았다는 사정을 눈으로 보여 주는 자료입니다.

1)초본 주소와 계약서 주소가 일치했습니다

임대인이 그곳에 살면서 우편을 받지 않고 있다는 뜻이라, 같은 주소로 2차 내용증명을 다시 보냈습니다. 반송이 반복되더라도 정당한 주소로 여러 차례 송달을 시도했다는 기록이 그대로 쌓입니다.

주소가 달랐다면 초본에 나온 새 주소로 보냈을 것입니다. 등기사항전부증명서에 적힌 소유자 주소는 이전 등기 당시의 것이라 지금과 다른 경우가 있어, 초본과 대조해 확인하는 편이 정확합니다.

2)2차 내용증명에 담은 내용

형식보다 중요한 것은 뒤에 이어질 소송에서 그대로 근거가 되도록 적는 일입니다.

내용증명은 무엇을 보냈는지를 남기는 절차이고, 언제 도달했는지는 배달증명이 있어야 우체국 기록으로 확인됩니다.

지연손해금은 임차인이 집을 비워 임대인에게 인도한 다음 날부터 발생합니다. 소장 부본이 임대인에게 송달되는 날까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다.

인도 전까지는 보증금 반환의무와 목적물 인도의무가 동시이행 관계에 있어 지체책임 자체가 생기지 않습니다. 이사를 나가신 사실과 그 사실을 임대인에게 알린 기록이 반드시 있어야 하는 이유입니다.

1)우편을 받지 않는다고 소송이 멈추지는 않습니다

의뢰인이 다음으로 물으신 것은 임대인이 소장마저 받지 않으면 어떻게 되느냐였습니다. 반송이 이어지면 소송도 같은 이유로 막히는 것 아니냐고 걱정하시는 분이 많습니다.

법원은 송달이 되지 않을 때 야간이나 휴일에 보내는 특별송달, 집행관이 직접 전달하는 방식을 차례로 쓰고, 그래도 닿지 않으면 공시송달로 넘어갑니다. 공시송달까지 가면 법원 게시 절차를 거쳐 송달된 것으로 보고 재판이 진행됩니다.

다만 절차가 길어지는 만큼, 주소를 확인하고 송달을 시도한 기록을 미리 갖춰 두는 쪽이 유리합니다.

2)이사 예정일이 있다면 임차권등기가 먼저입니다

이 사건에서 가장 급했던 일은 사실 내용증명이 아니었습니다. 의뢰인에게는 새 집 잔금과 전입신고 예정일이 이미 잡혀 있었습니다. 반송에 매달리다 이 절차를 놓치면 보증금 회수 자체가 어려워집니다.

대항력은 주택의 인도와 전입신고로 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 여기에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다(같은 법 제3조의2 제2항). 확정일자는 대항력의 요건이 아니라 순위를 지키는 요건입니다.

주소를 옮기는 순간 이 권리는 사라지고, 다시 돌아와도 예전 순위가 되살아나지 않습니다.

임차권등기명령을 받아 등기가 실제로 기입되면 이사를 나가더라도 순위가 그대로 유지됩니다(같은 법 제3조의3). 신청서 접수만으로는 효력이 없습니다. 통상 2~3주 걸리는 등기 완료 시점까지는 전입을 유지하셔야 하고, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼셔야 합니다.

Q내용증명이 반송되면 해지 통보가 없던 일이 되나요?⌄

그렇지 않습니다. 해지 통지는 내용증명이라는 형식으로만 하는 것이 아니고, 문자나 카카오톡, 통화로 밝힌 의사가 임대인에게 닿았다면 그 시점에 통지는 이미 이루어진 것입니다. 내용증명은 그 사실을 문서로 남기는 역할입니다. 반송된 봉투는 뜯지 말고 그대로 보관하십시오.

Q임대인 초본을 세입자가 발급받을 수 있나요?⌄

임대차계약의 당사자는 계약상 권리를 행사하는 데 필요한 범위에서 임대인의 주민등록표 초본 교부를 신청할 수 있습니다. 다만 창구마다 요구 서류가 달라 계약서와 신분증만으로는 거절되는 경우가 있습니다. 반송된 내용증명 봉투와 법적 이해관계 사실확인서를 함께 준비해 가시는 편이 안전합니다.

Q임대인이 소장도 받지 않으면 소송이 멈추나요?⌄

멈추지 않습니다. 법원은 특별송달과 집행관 송달을 차례로 시도하고, 그래도 닿지 않으면 공시송달로 넘어가 재판을 진행합니다. 절차가 길어질 뿐 판결 자체를 막지는 못합니다. 그사이에도 지연손해금은 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%로 계속 쌓입니다. 다만 주소를 확인하고 송달을 시도한 기록을 미리 갖춰 두면 그만큼 빨라집니다.

임대인이 우편을 받지 않는 상황은 답답한 일입니다. 그러나 그것으로 임차인의 권리가 사라지지는 않습니다. 오히려 반송 기록과 초본, 재발송 이력이 쌓일수록 임대인이 통지를 알고도 응하지 않았다는 사정이 분명해집니다.

전세 내용증명 반송을 절차의 실패로 단정하지 마십시오. 지연손해금도 인도 다음 날부터 연 5%, 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%로 그대로 쌓입니다.