[전세금 돌려받기] 이천 미라지움 경매, 건설사만 믿다간 '0원' 됩니다 (필독)

“변호사님, 법원에서 경매 통지서가 날아왔는데… 제 보증금 다 받을 수 있는 거죠?”

어제 오후, 수화기 너머로 들려오는 의뢰인의 목소리는 미세하게 떨리고 있었습니다. 이천시 미라지움 다세대주택에 거주하시는 임차인분이셨죠.

“집주인은 연락도 잘 안 되고, 갑자기 법원에서 경매가 시작된다는 등기가 왔어요. 저는 1순위라고 하던데, 그럼 가만히 있으면 돈 받는 거 맞나요?”

상담을 진행하며 등기부등본과 경매 사건을 조회해보니, 상황은 생각보다 훨씬 심각했습니다. 임차인분들은 “내가 1순위니까 안전하다”고 믿고 계셨지만, 지금 진행 중인 이 경매는 임차인을 위한 것이 아니었기 때문입니다.

오늘 글은 이천 미라지움 임차인분들을 위해 긴급하게 작성했습니다. 왜 지금의 경매 절차를 믿으면 안 되는지, 그리고 내 보증금을 지키기 위해 당장 무엇을 해야 하는지, 실제 상담 사례를 바탕으로 아주 현실적인 이야기를 해드리려 합니다.

1. 사건의 본질: 시공사가 던진 ‘미끼’에 속지 마세요

임차인분들이 받으신 경매 개시 결정 통지서, 채권자가 누구로 되어 있나요? 아마 ‘주식회사 케이씨이앤씨’일 겁니다.

이건 금융기관이 연체 이자를 받으려고 경매를 넘긴 게 아닙니다. 건물을 지은 시공사(건설사)가 건축주(임대인)에게 공사대금을 못 받자, 판결문을 받아 강제경매를 신청한 것입니다.

문제는 여기서 발생합니다.

저희가 분석한 상담 데이터에 따르면, 이천 미라지움의 경우 아버지가 건축주, 아들이 소유자(임대인)인 형태로 내부 채무 관계가 매우 복잡하게 얽혀 있습니다. 여기에 시공사까지 끼어들어 “내 돈 내놔라” 하며 경매를 건 상황이죠.

하지만 임차인 여러분은 ‘선순위 권리자’입니다. 전입신고와 확정일자를 갖췄기 때문에, 시공사보다 돈을 먼저 받을 권리가 있습니다.

“그럼 좋은 거 아니에요?”

아닙니다. 바로 그 점 때문에 이 경매는 취소될 확률이 99%입니다.

2. 경매가 취소될 수밖에 없는 이유 (무잉여 기각)

법률 용어로 ‘무잉여(無剩餘) 기각’이라는 말이 있습니다. 쉽게 설명해 드릴게요.

경매라는 건, 법원이 물건을 팔아서 빚 잔치를 해주는 겁니다. 그런데 잔치를 주최한 사람(경매 신청자=시공사)에게 돌아갈 떡(배당금)이 하나도 없다면? 법원은 “이 잔치는 의미가 없다”며 판을 엎어버립니다. 이것이 바로 무잉여 기각입니다.

• 1순위: 임차인 (여러분) – 보증금 전액을 먼저 가져갑니다.
• 후순위: 시공사 (경매 신청자) – 임차인이 다 가져가고 남는 돈이 있어야 가져갑니다.

현재 부동산 시세와 여러분의 보증금을 계산해 보면, 낙찰이 되더라도 시공사에게 돌아갈 돈은 ‘0원’일 가능성이 매우 높습니다. 법원은 직권으로 이 경매를 취소시킬 것입니다.

상담 사례 속 의뢰인의 한숨

“그럼 저는 경매 결과만 기다리며 몇 달을 마음 졸였는데, 결국 시간만 낭비한 꼴이 되는 건가요?”

네, 맞습니다. 시공사의 경매 절차만 믿고 멍하니 있다가는, 수개월 뒤 ‘경매 취소 통보’만 받고 다시 원점으로 돌아오게 됩니다. 그때는 집주인의 상황이 더 악화되어 있을지도 모릅니다.

내 경매 통지서, 무잉여 해당인지 확인받기

3. “그럼 어떻게 해야 하나요?” 임차인이 ‘주인공’이 되어야 합니다

상담 오신 분들께 제가 항상 강조하는 말이 있습니다. “내 밥그릇은 남이 챙겨주지 않습니다. 내가 직접 숟가락을 들어야 합니다.”

이천 미라지움 임차인분들이 보증금을 회수할 수 있는 유일하고 확실한 방법은 별도의 소송입니다.

① 임차인 명의의 강제경매 신청 (필수)

시공사가 아닌, 임차인인 여러분이 직접 ‘전세보증금 반환 소송’을 제기하여 승소 판결을 받아야 합니다. 그리고 그 판결문으로 여러분이 직접 경매를 신청해야 합니다.

이렇게 되면 여러분이 ‘경매 신청자’이자 ‘1순위 배당권자’가 됩니다.

• 무잉여 기각 걱정 없이 경매를 끝까지 진행할 수 있습니다.
• 만약 유찰되어 집값이 떨어지면? 내 보증금과 집값을 퉁쳐서(상계) 해당 주택을 직접 낙찰받는 전략도 쓸 수 있습니다. (이 경우 LH 공공임대 매입 등을 활용할 수도 있습니다.)

② 12%의 지연이자, 놓치지 마세요

집주인이 “돈 없다, 배째라” 하고 나올 때 가장 무서운 건 빚이 늘어나는 것입니다. 소송을 제기하여 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금(이자)이 발생합니다.

보증금 1억 원 기준, 1년이면 1,200만 원입니다.

나중에 배당받을 때, 그동안 마음고생하신 비용까지 챙길 수 있는 법적 근거를 만들어둬야 합니다.

③ 이사 가야 한다면? ‘임차권등기명령’은 생명줄

“변호사님, 제가 당장 다른 지역으로 발령이 나서 이사를 가야 하는데 어쩌죠?”

절대로 그냥 짐을 빼시면 안 됩니다! 임차권등기명령을 신청해서 등기부에 여러분의 권리를 박제해두고 나가셔야 대항력이 유지됩니다. 이거 안 하고 이사 가시면, 1순위 권리가 날아가 버립니다.

전세보증금 반환 소송 상담 신청하기

4. 김민수 변호사의 솔직한 제안

저희 사무실에는 하루에도 수십 통씩 전세 피해 상담 전화가 걸려옵니다. 동탄, 대구, 부산… 전국 각지에서 들려오는 임차인분들의 사연은 하나같이 절박합니다.

“변호사 비용이 너무 비쌀까 봐 겁나요.”

“다 같이 모여서 단체 소송하면 싸다던데, 기다려볼까요?”

솔직하게 말씀드립니다. 단체 소송, 말은 좋지만 의견 모으다가 골든타임을 놓치는 경우가 허다합니다. 저희는 거품을 뺀 합리적인 정액제 수임료(440만 원, 부가세 포함)로 소송부터 경매 신청까지 원스톱으로 도와드리고 있습니다. 추가 비용 없이, 내 사건처럼 끝까지 책임집니다.

이천 미라지움 임차인 여러분, 지금 진행 중인 시공사의 경매는 ‘신기루’일 수 있습니다. 불안해만 하지 마시고, 지금 내 상황에서 가장 확실한 ‘내 무기(집행권원)’를 만드세요.

상담은 언제나 열려 있습니다. 등기부등본 한 통만 가지고 오시면, 제가 직접 분석해 드립니다.

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