전세보증금 압류, 미반환 임대인 재산조회는 어떻게 하나요?

임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 결국 전세보증금 압류까지 가야 합니다. 전세보증금 반환소송은 계약서와 이체 내역이 남아 있으면 다투는 쟁점이 많지 않습니다. 정작 막히는 곳은 판결문을 받은 다음입니다. 법원이 임대인 통장에서 돈을 빼내 임차인에게 보내 주지는 않기 때문입니다. 이긴 뒤에 무엇을 압류할지는 임차인 쪽에서 찾아 신청해야 하고, 그 출발점은 임대인 신용·재산조회(신용조사)입니다.

회수 여부는 판결 내용이 아니라 임대인 명의로 남아 있는 재산이 무엇이냐에서 결정됩니다. 그리고 그 재산을 드러내는 절차는 크게 두 가지가 있습니다. 임대인이 스스로 재산목록을 내게 하는 법원을 통한 재산명시신청과 신용평가업체에 의뢰하는 신용조사입니다.

등기부에 입주 이후 설정된 근저당이나 가압류가 보인다면, 이 단계를 미리 준비하라는 신호로 읽는 편이 안전합니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 법령과 실무를 반영해 정리했습니다.

01 이겼는데 보증금을 못 받는 이유

승소 판결은 임대인에게 전세보증금을 돌려줄 의무가 있다는 확인이지 지급 자체가 아닙니다. 압류든 강제경매든 임차인이 별도로 신청서를 내야 강제집행 절차가 시작됩니다.

소송비용도 마찬가지인데요. 판결 주문에 임대인이 소송비용을 부담한다고 적혀 있어도, 액수는 소송비용액확정 신청을 따로 해야 정해집니다. 이 신청을 하지 않으면 청구할 금액 자체가 확정되지 않습니다. 이사를 나오기 전에 임차권등기명령을 해 두셨다면 그 비용도 챙기시기 바랍니다. 등록면허세와 등기신청수수료, 변호사 보수를 포함해 임차권등기와 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제8항), 보증금 반환 청구와 함께 청구해 두는 것이 보통입니다.

지연이자는 챙길 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 연 12%의 지연손해금과 변호사 보수를 포함한 소송비용을 함께 청구할 수 있는데요. 다만 이 금액도 임대인에게 집행할 재산이 있을 때야 의미가 있습니다.

02 판결을 받고도 지급이 없을 때, 신용조사로 재산을 찾습니다

소송을 해서 판결까지 받았는데도 보증금을 주지 않는 임대인이 상당히 많습니다. 이때 밟는 것이 판결문을 토대로 한 신용조사입니다. 신용평가업체에 의뢰하면 그 업체가 한국신용정보원을 통해 임대인에 대한 정보를 공식적으로 받아 제공해 줍니다. 저렴한 곳은 대략 11만 원 정도면 가능하고, 보통 2~3주면 결과가 나옵니다.

신용평가보고서를 받아 보면 임대인이 가지고 있는 부동산 리스트와 주거래은행, 신용카드, 사업장 이름과 주소가 나옵니다. 신용점수와 연체정보도 함께 확인할 수 있습니다. 여기까지 잡히면 곧바로 다음 절차로 넘어갑니다. 주거래은행이 확인되면 예금채권을 압류해 추심명령까지 가고, 다른 부동산이 나오면 그 부동산에 강제경매를 신청하는 식입니다.

다만 판결 전에는 쓸 수 없습니다. 신용조사는 판결문을 근거로 의뢰하는 것이라, 확정판결이나 지급명령 정본, 공정증서 같은 집행권원이 있어야 접수됩니다. 소송을 시작하기도 전에 임대인 계좌를 확인할 수는 없습니다.

법원을 통한 재산명시신청이 일반적인 방법이기는 합니다. 임대인을 불러 재산목록을 제출하게 하고 그 내용이 진실하다고 선서시키는 절차이고, 정당한 이유 없이 나오지 않거나 목록 제출을 거부하면 감치될 수 있습니다. 문제는 시간입니다. 게다가 신청 서류를 임대인이 받지 않으면 절차가 더 나아가지 않아서, 연락이 끊긴 경우에는 실효가 없습니다.

어느 쪽이든 재산이 있다는 것을 보장하지는 않습니다. 조회 결과가 비어 있으면, 그 사실 자체가 다음 전략을 바꾸는 정보가 됩니다.

03 확인된 재산에 따라 달라지는 강제집행 방법

압류가 들어가면 임대인이 자발적으로 협의에 나서는 경우가 많습니다. 그 압박이 통하지 않으면 남은 선택은 부동산 강제경매입니다. 임대인이 아닌 다른 채권자가 먼저 경매를 넣은 경우라면 대응이 달라지므로, 전세 아파트가 경매에 넘어갔을 때의 대응법도 함께 살펴보시기 바랍니다.

여기서 한 가지 제한을 알아 두어야 합니다. 임대인이 개인회생을 신청해 개시결정이 나면, 우선변제권을 가진 임차인도 변제계획 인가결정일과 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지는 경매를 신청하거나 진행할 수 없습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제600조 제2항). 우선변제권이 사라지는 것은 아니지만 행사 시점이 뒤로 밀립니다.

04 경매로 넘어갔을 때 배당표에서 내 자리

배당은 매각대금 범위 안에서 순위대로 이루어집니다. 경매 비용이 가장 먼저 빠지고, 그다음이 소액임차인의 최우선변제금(주택임대차보호법 제8조)입니다. 이어서 해당 부동산에 부과된 당해세 등이 자리합니다.

여기서 체납 세금을 제대로 파악하지 못하면 불이익을 받을 수 있는데요. 당해세는 상속세·증여세·종합부동산세처럼 그 부동산 자체에 부과된 세금이고, 일반 조세채권은 법정기일을 기준으로 임차인의 확정일자와 순위를 다툽니다. 여기에 더해 2023년 4월부터는 당해세라도 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦으면 그 당해세에 배당될 금액을 임차인의 보증금에 먼저 배당하도록 바뀌었습니다(국세기본법 제35조 제7항). 예전 기준으로 당해세는 무조건 앞선다고 계산하면 실제 배당표와 어긋납니다.

확정일자를 갖춘 임차인은 그보다 늦게 설정된 근저당이나 가압류보다 앞선 순위에서 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 다만 순위가 앞선다는 것과 전액을 받는다는 것은 다릅니다. 매각가가 낮으면 앞 순위에서 받고도 일부만 회수할 수 있습니다. 세대가 여럿인 다가구주택이라면 같은 건물 임차인끼리 순위가 갈리므로, 다가구주택 경매 배당순위를 함께 확인해 보시기 바랍니다.

05 재산을 찾기 전에 알아야 할 날짜와 등기

대항력은 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시에 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 전입신고를 한 바로 그날 임대인이 근저당을 설정했다면 근저당이 앞서게 됩니다. 하루 차이로 순위가 뒤집히는 구조입니다.

계약을 끝내겠다는 통지는 임차인의 경우 만료 2개월 전까지 임대인에게 도달하면 됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 그보다 일찍 알려도 효력에는 문제가 없습니다. 흔히 말하는 6개월 전부터 2개월 전까지라는 기간은 임대인이 갱신을 거절할 때 지켜야 하는 기간일 뿐입니다. 해지 통보는 문자나 통화 녹음도 증거가 되지만, 도달 시점까지 남기려면 내용증명이 확실합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청이 먼저입니다. 등기가 완료되기 전에 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 그간 지킨 순위가 흔들릴 수 있으니 주의하셔야 합니다.

자주 묻는 질문

임대인 재산조회는 전세보증금 반환소송의 부속 절차가 아니라 회수 계획의 출발점입니다. 계좌가 확인되면 압류로 끝나는 사건도 있고, 남은 재산이 거주 주택뿐이면 강제경매와 배당까지 가야 합니다.

등기부에 예정에 없던 담보나 압류가 늘고 있다면, 임대인의 자금 사정이 이미 나빠졌다는 뜻일 수 있습니다. 순위가 앞선다는 사실만 믿고 만기까지 기다리기보다, 지금 시점에 어떤 절차부터 밟아야 하는지 사안별로 짚어 보시길 권합니다. 김앤파트너스 부동산센터에 계약서와 등기부등본을 들고 상담을 받아 보시면 남은 선택지를 구체적으로 정리할 수 있습니다.