전셋집 셀프낙찰 상계신청 안 될 때 잔금 마련 방법

경매로 진행된 주택을 임차인이 직접 입찰해 최고가매수신고인이 되면, 다음 절차는 매각대금 납부입니다. 이때 보증금이 그 주택에 묶여 있으니 대금은 그만큼 공제하고 납부하면 된다고 판단하는 경우가 많습니다. 절반만 맞습니다.

보증금 채권으로 대금을 갈음하는 상계는 법원에 별도로 신청해야 하고, 인정되는 금액도 배당표에서 실제로 배당받을 금액까지입니다. 선순위 근저당이나 임대인의 체납 세금 때문에 배당받을 몫이 감소하면, 감소한 만큼은 잔금 납부기한 내에 현금으로 충당해야 합니다.

낙찰가 대비 배당액을 산정하지 않고 입찰가부터 기재한 경우, 갑자기 수천만 원을 마련해야 하는 상황이 발생합니다. 순서를 뒤집어 보증금이 얼마나 인정될지부터 확인하는 것이 안전합니다.

1)임차인이 직접 입찰하는 이유

임차인이 직접 낙찰을 시도하는 이유는 대체로 두 가지입니다. 계속 거주해야 하거나, 제3자에게 저가로 매각되는 것보다 낫다고 판단하기 때문입니다.

2)상계는 신청 시기가 정해져 있습니다

문제는 대금 납부 방식입니다. 상계는 요건과 신청 시기가 정해져 있어, 그 시기를 넘기면 아무리 큰 보증금 채권이 있어도 대금 전액을 현금으로 납부해야 합니다.

1)계약서상 보증금 전액이 아닙니다

상계로 처리되는 금액은 배당표상 임차인이 배당받을 금액입니다. 계약서에 기재된 보증금 전액이 아닙니다.

2)선순위 근저당과 조세채권을 먼저 공제합니다

선순위에 근저당이 설정되어 있으면 그만큼 먼저 배당됩니다. 임대인이 국세나 지방세를 크게 체납한 경우에는 조세채권이 개입하고, 그중 당해세는 순위 판단이 다시 갈리므로 세목별로 검토해야 합니다.

3)피해자로 인정된 경우의 안분 신청

전세사기피해자로 인정된 경우라면 조세채권 안분 신청을 통해 배당 순위를 보호받을 수 있는 경로가 있습니다. 신청 여부에 따라 회수액이 달라지므로 배당요구 단계에서 미리 검토해야 합니다.

1)지연되어도 임대인은 손실이 없습니다

강제경매는 신청부터 배당까지 통상 1년 안팎이 소요됩니다. 이 기간이 늘어난다고 하여 임대인이 손실을 부담하는 것은 아닙니다.

2)전세사기 사건은 보정명령이 잦습니다

전세사기 사건은 법원이 엄격하게 심리하는 편이라 주소 보정, 이해관계인 정리, 배당요구 관련 문건 등으로 보정명령이 자주 발령됩니다. 회신이 지연되면 매각기일이 통째로 다음 차수로 밀립니다. 그사이 대출 이자는 계속 발생합니다.

3)미리 갖추어 둘 서류

절차가 한 번 지연될 때마다 몇 달이 밀린다는 점을 감안하면, 서류를 미리 갖추어 두는 것이 비용을 줄이는 방법입니다. 회수 결과를 가르는 것은 명령이 발령된 날 곧바로 서면을 제출하는 속도인 경우가 많습니다.

1)판결 주문만으로 금액이 정해지지 않습니다

판결문에 소송비용을 임대인이 부담한다고 기재되어 있어도 그 문장만으로 금액이 확정되지는 않습니다. 소송비용액확정신청을 별도로 제출해야 액수가 확정되고 집행할 근거가 생깁니다.

2)인정 한도와 회수 가능성

법원이 인정하는 한도가 정해져 있어 지출한 금액 전부가 그대로 인정되지 않을 수 있고, 확정 결정을 받아도 임대인에게 재산이 없으면 당장 회수되지는 않습니다. 그래도 결정문을 미리 확보해 두면 이후 임대인의 다른 재산이나 소득이 확인되었을 때 곧바로 압류로 이어갈 수 있습니다.

3)수임 범위에 따른 비용 차이

비용 구조도 미리 확인해 두는 편이 좋습니다. 보증금반환소송부터 경매 신청까지 함께 진행하는 경우와 판결문을 이미 보유한 상태에서 경매만 진행하는 경우는 부담이 다릅니다. 전자는 440만 원부터, 후자는 220만 원으로 안내하고 있으며 임대인 수와 사건 난이도에 따라 달라집니다.

4)경·공매 지원을 이용하는 경우

주택도시보증공사의 경·공매 지원을 통해 대리인을 연결받는 방법도 있습니다. 지원 여부만 확인할 것이 아니라, 조세채권 순위나 상계 실무를 다루어 본 경험이 있는지 함께 확인하시기 바랍니다.

Q상계 신청을 하면 대금을 전혀 납부하지 않아도 됩니까?⌄

그렇지 않습니다. 배당표에서 배당받을 금액까지만 상계되고, 낙찰가가 그보다 크면 차액은 현금으로 납부해야 합니다. 그래서 입찰가를 정하기 전에 배당 예상액을 먼저 산정해야 합니다.

Q임대인이 세금을 많이 체납했다는데 낙찰을 포기해야 합니까?⌄

체납 세목과 법정기일에 따라 결과가 달라지므로 일률적으로 답하기 어렵습니다. 당해세인지 일반 조세인지, 안분 신청 대상인지 확인한 뒤 판단하는 것이 순서입니다.

Q판결문은 있는데 임대인에게 재산이 없으면 어떻게 합니까?⌄

재산이 없으면 판결이 있어도 당장 회수되지 않습니다. 다만 판결과 소송비용액확정 결정은 시간이 지나도 효력이 유지되므로, 재산이 확인되는 시점에 압류를 진행할 수 있도록 근거를 갖추어 두는 것이 실익입니다.

임차인이 직접 낙찰받는 선택은 주거를 지키는 방법이 될 수도 있고, 감당하기 어려운 현금 부담으로 돌아올 수도 있습니다. 그 결과를 가르는 것은 입찰 당일의 판단이 아니라, 그 전에 배당액과 상계 가능 범위를 얼마나 정확히 산정했는지입니다.

이미 판결문을 확보했거나 매각기일이 지정된 상황이라면 남은 기간이 많지 않습니다. 임대차계약서와 등기사항전부증명서를 검토하면 배당 순위와 상계 가능 금액을 먼저 확인할 수 있습니다.