보증금 2억 6천만 원, 계좌압류로 먼저 받아냈습니다

전세보증금 반환 소송에서 이기고 판결문을 손에 쥐어도, 그 종이가 임대인 통장에서 돈을 빼내 주지는 않습니다. 집행은 판결과 별개로 다시 신청해야 하는 절차입니다.

서울 중랑구 상봉동 신축 빌라에 2억 6천만 원(전세대출 2억 원 포함)으로 거주하던 의뢰인이 만기가 2주 지난 시점에 사무실을 찾아왔습니다. 임대인은 연락을 끊었고, 등기부에는 며칠 전 설정된 3억 원짜리 가압류가 얹혀 있었습니다.

이 사건에서 회수 속도를 바꾼 것은 경매가 아니라 은행 계좌였습니다. 계좌에서 7,500만 원을 먼저 빼내자 낙찰자가 떠안아야 할 금액이 1억 8,500만 원으로 줄었고, 그때부터 경매가 움직이기 시작했습니다.

01 판결이 나온 날, 실제로 갈리는 선택

부동산 강제경매는 낙찰과 배당까지 시간이 걸립니다. 특히 선순위 임차인이 있는 집은 낙찰자가 보증금을 인수해야 해서 유찰이 반복되곤 합니다.

반대로 계좌압류는 결정이 송달되는 순간 잔액이 묶입니다. 다만 통장이 비어 있으면 회수액은 0원입니다. 이겨도 상대에게 재산이 없으면 받지 못한다는 원칙은 여기서도 그대로입니다.

한 가지 더 짚을 것이 있습니다. 판결 주문에 소송비용을 임대인이 부담한다고 적혀 있어도 금액은 정해지지 않은 상태입니다. 소송비용액확정을 따로 신청해야 액수가 나오고, 그 결정이 있어야 집행할 수 있습니다.

02 은행 세 곳을 지목해 통장을 묶었습니다

임대인이 돈이 없다고 말했다고 해서 그 말을 근거로 삼을 이유는 없습니다. 신용조사를 돌려 보니 임대인의 신용 상태는 오히려 양호했습니다.

주거래 은행 세 곳을 특정해 채권압류 및 추심명령을 신청했고, A은행에서 1,500만 원, 새마을금고에서 6,000만 원, 합계 7,500만 원이 확인됐습니다. 법원 결정문을 확보한 뒤 의뢰인이 직접 은행을 방문해 추심금을 수령했습니다.

주거래 계좌가 잠기자 몇 달간 연락되지 않던 임대인이 먼저 전화를 걸어 합의를 요청했습니다. 다만 신용 상태가 나쁘지 않다는 점을 확인한 뒤였기에, 합의보다 집행을 계속하는 쪽이 회수액이 크다고 판단했습니다.

03 먼저 받아낸 7,500만 원이 경매를 움직였습니다

선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰자가 보증금 전액을 떠안습니다. 시세가 3억 원을 밑도는 빌라에 인수 부담 2억 6천만 원이면 응찰자가 붙기 어렵습니다.

계좌에서 7,500만 원을 회수한 뒤에는 남은 1억 8,500만 원에 대해서만 우선변제권을 행사하는 조건으로 경매를 진행했습니다. 인수 금액이 줄자 응찰 여지가 생겼고, 매각 후 배당으로 잔액까지 회수해 최종적으로 보증금 전액을 확보했습니다.

배당은 순위대로 나뉩니다. 임차인보다 앞서는 권리가 있으면 선순위라도 일부만 받는 결과가 나올 수 있으므로, 경매를 넣기 전에 배당 순위를 먼저 계산해 두어야 합니다.

04 등기부는 상담 당일 다시 떼어 보십시오

의뢰인은 2023년 5월 1일 계약하고 같은 해 6월 30일 전입신고와 확정일자를 마쳐 선순위 지위를 갖추고 있었습니다. 서류상으로는 문제가 없어 보이는 상태였습니다.

그런데 상담 직전 재발급한 등기부에서 3억 원 규모의 가압류가 새로 잡혀 있었습니다. 불과 며칠 사이에 생긴 것으로, 임대인의 다른 물건에서도 보증금 사고가 터졌다는 신호였습니다. 확인해 보니 서울 곳곳에 갭투자로 사들인 빌라가 여러 채였습니다.

가압류가 임차인의 순위를 뒤로 밀지는 않습니다. 그러나 시세를 밑도는 담보에 채권자가 몰리기 시작했다는 뜻이므로, 임대인의 자력에 기대는 계획은 그 시점에 접는 편이 낫습니다.

05 만기 2주 뒤에 온 것이 시간을 벌었습니다

이 사건은 만기 경과 2주 시점에 상담이 시작됐고, 소송 제기 후 임대인이 대응하지 않아 약 4개월 만에 2억 6천만 원 전액 승소 판결이 나왔습니다. 판결 확보 직후 압류와 경매를 나란히 진행했습니다.

미루면 손해가 쌓이는 구조입니다. 기다리는 동안 다른 채권자의 가압류와 압류가 붙고, 나중에 경매로 가더라도 나눠 가질 사람만 늘어납니다.

상담 전에 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 전입일이 찍힌 주민등록초본, 확정일자를 확인할 수 있는 서류, 당일 발급한 등기부등본을 챙겨 오시면 첫 상담에서 순위와 회수 가능성까지 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

이 사건의 회수액을 만든 것은 소송 자체가 아니라 판결 이후의 순서였습니다. 계좌를 먼저 묶어 현금을 확보하고, 그만큼 줄어든 인수 부담으로 경매를 성사시키는 두 단계가 맞물린 결과입니다. 어느 한쪽만 붙들었다면 시간은 훨씬 길어졌을 것입니다.

같은 방법이 모든 사건에 통하지는 않습니다. 임대인의 재산 상태, 등기부상 선순위 권리, 회생이나 파산 절차의 개시 여부에 따라 회수 가능성과 순서가 달라집니다. 만기가 지났는데 반환이 미뤄지고 있다면 계약서와 최신 등기부를 들고 변호사와 함께 현재 순위부터 짚어 보시기 바랍니다.