전세보증금반환소송 및 강제집행 절차 총정리

1) 계약 종료의 명확한 입증

소송의 대전제는 계약 종료입니다. 아래 사항을 체크하세요.

• 갱신거절 통지: 만기 2개월 전까지 거절 의사를 밝혀야 함 (시기를 놓쳐 묵시적 갱신이 된 경우, 해지 통지 후 3개월이 지나야 효력 발생)
• 중도 해지 사유: 만기가 아니더라도 주택의 심각한 하자, 특약 위반, 경매 개시 등이 있다면 즉시 해지 가능
• 증거 확보: 내용증명, 문자, 카카오톡, 통화 녹취 등을 통해 의사표시 기록을 반드시 남겨야 함

2) 대항력과 우선변제권 유지

소송에서 이겨도 순위에서 밀리면 돈을 못 받습니다.

• 기본 요건: 전입신고 + 확정일자 + 주택 점유(거주)가 유지되어야 함
• 이사 시 주의: 이사를 가야 한다면 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부 기재를 확인한 후 움직여야 권리가 유지됨

시세 > 전세가 (정상 매물)

• 집값이 전세금보다 높다면 제3자가 낙찰받을 가능성이 큼
• 낙찰대금에서 내 순위에 따라 배당받으면 해결

시세 ≦ 전세가 (깡통전세)

일반 매각이 어렵다면, 유찰을 거쳐 임차인이 직접 집을 낙찰받는 셀프 낙찰을 고려해야 합니다.

• 입찰 준비: 최저 매각 가격의 10%를 보증금으로 준비해야 함
• 상계 제도 활용: 임차인은 낙찰대금을 현금으로 다 내는 것이 아니라, 돌려받을 보증금과 낙찰대금을 상쇄(상계) 처리하여 차액만 납부하면 소유권 취득 가능

추가 회수 방법

• 재산 명시/조회: 집주인의 다른 부동산, 주식, 차량 등을 조회
• 채권 압류: 주거래 은행 통장을 압류하여 잔고 확보
• 신용불량 등재: 채무불이행자 명부에 등재하여 금융 거래를 막고 압박