전세사기 대응방법 | 전세금 반환소송과 경매 진행 시기

1. 깡통전세, 갭투자 사기의 전형적 패턴은?

✔ 전세계약 직후 임대인 명의가 노숙자, 신용불량자 등 제3자로 변경
✔ 매매가와 전세금 차이가 거의 없는 깡통전세 구조
✔ 임대인 연락두절, 체납으로 인한 가압류·압류 빈번 

이러한 유형의 사기는 시간이 지날수록 ‘당해세’가 쌓이면서 세입자의 회수금이 줄어드는 문제가 발생합니다.

2. 당해세가 뭐고, 왜 중요한가요?

당해세는 재산세·종부세 등으로 해당 부동산에 직접 부과된 세금을 말하며, 임차인의 대항력보다 우선 변제됩니다. 특히 부동산 소재지 관할 세무서에서 부과된 당해세는 경매 시 가장 먼저 배당되기 때문에, 늦어질수록 보증금 회수 가능성이 줄어듭니다.

구분	우선순위	설명
임차인의 대항력	후순위	전입신고·확정일자 기준
당해세	선순위	관할 세무서 부과 세금에 한함

▶ 경매가 유찰되면 낙찰가가 하락하고, 임차인이 직접 낙찰받아 회수해야 할 수도 있음
▶ 유찰되더라도 보증금과 낙찰대금을 상계하는 방식으로 자금 부담을 줄일 수 있음

4. 실무에서 주의할 점은?

등기부에 압류가 없어도 세금고지가 미리 발송되어 있으면 향후 당해세로 우선 배당될 수 있습니다. 특히 종부세는 수백만 원 단위로 발생해 회수금액에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

5. 전세금 반환소송에 필요한 서류는?

• 전세계약서
• 계약해지 또는 갱신거절 증빙
• 임차인 주민등록 초본
• 보증금 이체 내역 등

6. 변호사 비용과 절차 안내

• 소송비용: 기본 440만 원부터 (성공보수 없음)
• 경매비용: 예납금 발생, 제3자 낙찰 시 환급 가능
• 사건진행상황: 대법원 나의 사건 검색 시스템, 법원 경매정보 검색 활용 가능

전세사기 피해를 입었다면 “언제 소송할까” 망설이기보다는, 하루라도 빨리 법률전문가와 상담하여 경매까지 대비한 전략적 대응을 마련하는 것이 필요합니다.

법무법인 김앤파트너스는 소송부터 경매까지 전 과정에서 임차인의 권리를 실질적으로 보호해 드립니다.