집주인이 전화를 차단했다면, 연락 없이도 계약 종료를 증명하는 법

만기를 앞두고 이사 이야기를 하려고 전화를 걸었는데 신호만 가다 끊기고, 카톡의 숫자 1도 며칠째 사라지지 않으면 대부분 이대로 계약을 끝낼 수는 있는 건지, 보증금은 언제 돌려받을 수 있는 건지부터 막막해지십니다. 집주인이 일부러 연락을 피한다는 생각이 들면 그 불안은 더 커집니다.

집주인이 연락을 막는다고 계약 종료까지 막을 수는 없습니다. 다만 법은 통지를 보낸 날이 아니라 집주인에게 닿은 날을 기준으로 보기 때문에, 지금 가장 먼저 하셔야 할 일은 새로 무언가를 보내는 것보다 이미 보낸 문자와 우편이 언제 어떤 결과로 남아 있는지를 모아 두는 것입니다. 그 기록에 따라 보증금을 청구할 수 있는 날이 만기 그대로일 수도 있고, 석 달 넘게 뒤로 밀릴 수도 있기 때문입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리면 계약은 만기에 끝나고, 집주인의 동의나 답장은 필요하지 않습니다. 그런데 민법은 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정하고 있어서(민법 제111조), 다툼이 생기면 집주인은 그런 연락을 받은 적이 없다고 말하고 임차인은 그날 통지가 닿았다는 점을 기록으로 보여 주어야 합니다.

연락을 막는 집주인일수록 나중에 이 부분을 다툴 가능성이 높습니다. 그래서 이 사건들에서는 보증금을 얼마 받을지보다 계약이 언제 끝났다고 볼 수 있는지가 먼저 정리되어야 하고, 그 답이 사람마다 다르게 나옵니다.

세입자는 통지를 보낸 날을 기준으로 생각하기 쉽지만, 법원은 그 통지가 집주인에게 도달한 날, 곧 집주인이 내용을 알 수 있는 상태가 된 날을 기준으로 봅니다. 그래서 상담에서 같은 “집주인이 전화를 안 받아요”라는 말을 들어도, 남아 있는 기록을 펼쳐 보면 계약이 끝나는 때가 크게 세 가지로 나뉩니다. 만기가 2026년 12월 31일인 계약을 예로 들면 차이가 어느 정도인지 보입니다.

표의 두 번째와 세 번째 줄에 해당하면 그동안 보증금은 그대로 묶여 있고, 집주인에게 반환 지체 책임을 물을 수 있는 시점도 같이 늦어집니다. 묵시적 갱신이 되었는지는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 해지 통지 뒤 3개월을 다시 기다려야 하느냐의 문제라서, 통지 날짜를 하루 이틀 잘못 계산하면 그대로 석 달이 밀립니다.

1)문자, 카톡, 내용증명은 각각 어떻게 보나요

카톡의 숫자 1이 끝내 사라지지 않았다면 집주인에게 닿았다고 보기 어렵습니다. 실제 소송에서도 집주인 쪽은 차단해 둔 상태라 아예 받지 못했다고 다투는 경우가 많아서, 카톡 하나에 기대기보다 문자메시지, 통화 기록(수신 거절 안내가 나오는 녹음 포함), 내용증명을 함께 남겨 두셔야 도달을 인정받기가 수월합니다.

우편도 왜 돌아왔는지에 따라 다르게 봅니다. 집에 아무도 없어 돌아온 폐문부재나 주소불명은 도달로 인정되지 않지만, 배달원을 직접 마주하고도 받지 않은 수취거부는 정당한 이유가 없다면 도달로 볼 여지가 있습니다. 반송 봉투에 적힌 사유가 무엇인지가 그래서 중요하고, 폐문부재를 수취거부로 착각하시면 안 됩니다. 끝내 우편이 닿지 않으면 소장에 해지 의사를 담아 법원의 송달 절차로 전하는 방법을 쓰고, 집주인의 소재를 과실 없이 알 수 없는 경우라면 민법 제113조의 의사표시 공시송달도 검토할 수 있습니다. 다만 이 공시송달은 요건이 있어 쓸 수 있는지는 사안마다 따져 봐야 합니다.

그래서 이 판단은 일반론으로 정리되지 않고, 보내신 문자 캡처와 반송된 봉투를 직접 봐야 내 계약이 어느 줄에 해당하는지 말씀드릴 수 있습니다.

통지가 닿았다고 볼 수 없어 석 달이 밀리면, 그 기간 동안 보증금은 집에 묶인 채로 남습니다. 새 집 계약을 이미 하셨다면 잔금일을 맞추지 못해 계약금이나 일정에서 손해가 생기고, 전세대출 만기가 그 사이에 걸리면 연장이나 상환 문제도 함께 풀어야 합니다. 집주인 쪽에서는 계약이 아직 끝나지 않았다는 이유로 그동안의 지체 책임도 지지 않습니다.

1)아직 만기 전이라면

만기까지 2개월 넘게 남았다면 지금 보내는 통지가 결론을 바꿀 수 있습니다. 한 가지 수단에 기대지 말고 아래 기록을 함께 남겨 두시면 나중에 다툼이 생겨도 어느 하나는 쓰일 가능성이 높아집니다.

올해 서울에서 맡은 사건에서 의뢰인은 만기를 석 달 넘게 앞둔 4월 20일, 공동임대인을 대표해 연락해 오던 임대인에게 갱신하지 않겠다는 문자를 보냈습니다. 임대인은 메시지를 읽고도 답하지 않았고, 뜻을 분명히 하려고 보낸 내용증명은 두 번 모두 도달하지 않았습니다. 저희는 내용증명 대신 읽음 표시가 남은 4월 20일 문자를 통지 도달의 근거로 삼아 계약이 만기인 7월 26일에 끝난다고 정리했고, 반환할 뜻이 없다는 것이 분명해 만기 2주 전에 미리 소송을 냈습니다. 임대인들은 답변서도 내지 않았고, 법원은 보증금 1억 5,000만 원과 연 12% 지연손해금을 모두 인정했습니다.

다른 사건은 경기도 용인의 오피스텔을 전세로 얻은 의뢰인이 만기가 지난 뒤에 해지 의사를 문자로 전한 경우였습니다. 법인 임대인의 대표자는 반환 날짜를 여러 번 미루다 끝내 연락을 끊었습니다. 만기 전 통지가 없었으니 계약은 묵시적으로 갱신된 상태였고, 그래서 해지 문자가 닿은 날부터 3개월이 지난 날을 종료일로 주장했습니다. 혹시 그 문자의 도달이 다투어질 경우에 대비해 소장 송달일부터 3개월이 지나면 늦어도 계약이 끝난다는 주장도 함께 세워 두었고, 법원은 보증금 2억 5,000만 원 전액을 인정했습니다.

두 사건 모두 집주인과 통화 한 번 없이 끝났지만, 첫 사건은 만기에 맞춰, 두 번째 사건은 석 달을 더 기다려야 했습니다. 차이를 만든 것은 통지를 언제 보냈고 그 기록이 어떻게 남았는지였습니다.

연락이 막힌 사건에서 저희가 가장 먼저 하는 일은 보내신 문자와 우편을 날짜순으로 늘어놓고, 그중 어느 것이 도달의 증거로 쓰일 수 있는지를 고르는 것입니다. 그 결과에 따라 계약이 이미 끝났는지, 묵시적으로 갱신되어 해지 통지 뒤 3개월을 기다려야 하는지, 소송은 언제 낼 수 있는지가 정해집니다.

반환할 뜻이 없다는 것이 분명한 집주인이라면 만기를 기다리지 않고 미리 소송을 내는 방법도 있습니다. 실제로 위 서울 사건이 그렇게 진행되었고, 이 판단 역시 그동안 주고받은 기록을 보고 내리게 됩니다.

Q카톡을 보냈는데 숫자 1이 계속 남아 있어요. 통지한 것으로 인정되나요?⌄

그 메시지 하나만으로는 도달을 증명하기 어렵습니다. 차단되었을 가능성도 있어서 다른 기록을 함께 남겨 두셔야 하고, 이미 만기 2개월 전이 지났다면 묵시적 갱신 여부부터 확인해야 합니다.

Q내용증명이 폐문부재로 돌아왔습니다. 다시 보내야 하나요?⌄

다른 주소가 확인된다면 그 주소로도 보내 두시는 편이 낫습니다. 폐문부재나 주소불명으로 반송된 것은 도달로 인정받기 어려우므로, 남은 날짜를 보고 다른 수단을 겹치거나 소장 송달로 해지 의사를 전달하는 방법을 검토합니다.

Q만기가 이미 지났는데 통지를 제대로 한 적이 없어요.⌄

그 상태라면 묵시적으로 갱신되었을 가능성이 높습니다. 지금이라도 해지 통지를 보내 도달 날짜를 남기면 그날부터 3개월 뒤에 계약이 끝나므로, 하루라도 빨리 보내고 기록을 남기는 것이 먼저입니다.

Q집주인이 소송에도 대응하지 않으면 어떻게 되나요?⌄

답변서를 내지 않거나 기일에 나오지 않으면 원고의 주장을 인정한 것으로 보고 판결이 나는 경우가 많습니다. 위 두 사건도 집주인 쪽 대응 없이 판결로 끝났고, 가집행 선고가 붙으면 바로 강제집행에 나설 수 있습니다.

집주인이 전화를 받지 않는다고 해서 보증금을 받을 길이 막히는 것은 아닙니다. 다만 그 길이 만기에 바로 열리는지, 석 달 뒤에 열리는지는 지금 손에 있는 기록이 정합니다.

보내신 문자와 반송된 우편을 버리지 마시고, 날짜가 보이게 모아서 가져와 주십시오. 그것만 있으면 내 계약이 언제 끝나는지와 소송을 언제 시작할 수 있는지를 바로 말씀드릴 수 있습니다.