등기부에 '신탁'이라고 적힌 집, 전세 계약해도 되나요?

이런 경우가 많습니다

마음에 드는 집인데 등기부를 떼어보니 소유자가 ‘○○부동산신탁’으로 되어 있고 ‘신탁’이라고 적혀 있습니다. 계약 상대는 원래 집주인(위탁자)이라는데, 이 집에 전세로 들어가도 괜찮을까요?

대법원은 이렇게 봤습니다

신탁이 되면 그 집의 소유자는 신탁회사(수탁자)가 됩니다. 그래서 원래 집주인(위탁자)과 함부로 계약하면 위험합니다. 다만 무조건 위험한 것은 아니고, 몇 가지 조건의 조합으로 결론이 갈립니다.

① 신탁등기 ‘전’에 대항력을 갖췄다면, 신탁회사가 임대인 지위를 승계해 보호받습니다. (대법원 2000다70460)

② 신탁등기 ‘후’에 수탁자(신탁회사)의 사전 승낙 없이 원래 집주인과 계약했다면, 신탁회사(소유자)에게 대항할 수 없어 위험합니다.

③ 신탁 계약 내용은 ‘신탁원부’에 기재되면 임차인에게도 대항됩니다. (대법원 2019다300095 등) 그래서 신탁원부에 “임대는 수탁자 사전승낙 필요”라고 적혀 있으면, 그 조건을 지켜야 보호됩니다.

전세사기에서 자주 악용되는 유형이 바로 이 신탁물건을 원래 집주인과 계약하게 하는 방식입니다.

그래서 나는 어떻게?

자주 묻는 질문