친척 집에 전세로 들어가는데, 제 보증금도 보호받나요?

이런 경우가 많습니다

부모님 집, 형제 집, 친척 소유의 집에 전세로 들어가는 경우가 있습니다. 시세보다 보증금을 낮게 정하기도 하고, 계약서 없이 지내다 뒤늦게 쓰기도 합니다.

문제는 그 집이 경매로 넘어갔을 때 생깁니다. 다른 채권자나 낙찰자가 “진짜 세입자가 아니라 소액임차인 보호를 노린 위장 계약”이라며 배당을 다투는 것입니다. 이렇게 몰리는 사람을 실무에서 가장임차인(假裝賃借人)이라고 부릅니다.

실제로 사는 사람인데도 관계가 가깝다는 이유만으로 의심받는 일이 적지 않습니다.

대법원은 이렇게 봤습니다

기준은 ‘관계’가 아니라 ‘계약의 주된 목적’입니다

대법원이 보호에서 배제한 것은 실제 거주가 아니라 기존 채권을 남보다 먼저 회수하려고 임대차 형식을 빌린 경우입니다.

반대로 실제 거주할 목적이었다면 보호받습니다

처음에는 소액임차인 기준을 넘는 보증금이었다가 정당하게 감액해 소액임차인이 된 경우에도, 통정허위표시 등 특별한 사정이 없는 한 보호받습니다. (대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결)

즉 친인척 관계라는 사실 자체가 결격 사유가 되는 것이 아닙니다. 판단 기준은 “그 계약의 주된 목적이 진짜로 그 집에 사는 것이었는가”이고, 이 ‘주된 목적’ 기준은 대법원 2001다14733 판결에서 정리된 법리입니다. 다만 가까운 관계일수록 실제 거주와 보증금 지급이 진짜인지를 더 엄격하게 살펴보게 되므로, 증빙이 있느냐 없느냐에서 결과가 갈립니다.

그래서 나는 어떻게?

가족이나 친척 사이라도, 남과 계약하듯이 남겨두는 것이 핵심입니다.

자주 묻는 질문