이런 경우가 많습니다
세금을 줄이려고, 대출을 더 받으려고, 혹은 그저 가족끼리 편하다는 이유로 다른 사람 이름으로 부동산을 사 둡니다.
당시에는 아무 문제가 없었습니다. 문제는 관계가 틀어질 때 드러납니다. 명의자가 돌려주지 않거나, 명의자의 채권자가 그 부동산을 압류하거나, 명의자가 사망해 상속인들이 자기 재산이라고 주장합니다.
그때 알게 됩니다. 법이 이 약속을 처음부터 무효로 보고 있다는 것을요.
법이 무엇이라고 정하고 있나
부동산실명법 제4조입니다.
제1항. 명의신탁약정은 무효로 한다.
제2항. 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
제3항. 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
세 문장이 명의신탁 사건의 뼈대입니다.
왜 무효로 만들었나
부동산실명법은 1995년에 시행됐습니다. 이름만 빌려 놓고 실제 주인은 따로 있는 관행이 조세 회피와 투기, 재산 은닉의 통로가 되고 있었기 때문입니다.
그래서 등기부에 적힌 사람이 진짜 주인이어야 한다는 원칙을 세웠습니다. 등기를 믿고 거래하는 사람을 보호하고, 세금과 규제를 피해 가는 길을 막으려는 것입니다.
무효라는 결론이 명의신탁자에게 가혹해 보이지만, 그것이 이 법의 목적입니다.
예외 하나. 매도인이 몰랐던 경우
제4조 제2항 단서입니다.
명의자가 매도인과 직접 계약했고, 그 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 등기는 유효합니다. 즉 명의자가 완전한 소유권을 취득합니다.
매도인 입장에서 보면 정상적인 매매였기 때문입니다. 등기까지 넘겨준 뒤에 “사실 뒤에 다른 사람이 있었다”는 이유로 거래가 뒤집히면 매도인이 곤란해집니다.
이 경우 실제 돈을 낸 사람은 소유권을 되찾지 못합니다. 명의자를 상대로 부당이득 반환을 구하는 것만 남습니다. 결론이 가장 뼈아픈 유형입니다.
세 유형의 구분은 명의신탁, 세 유형부터 나눠야 하는 이유 편에 정리해 두었습니다.
예외 둘. 제8조 특례
부동산실명법 제8조는 세 경우에 제4조부터 제7조까지를 적용하지 않습니다.
다만 조건이 있습니다. 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않아야 합니다.
이 목적이 인정되면 특례가 깨지고 원칙으로 돌아갑니다. 그래서 특례를 주장하는 쪽은 왜 그렇게 등기했는지를 설명할 수 있어야 합니다.
종중 사건의 요건은 종중 명의신탁이 유효하려면 편에서 다룹니다.
제3자에게는 대항하지 못합니다
제4조 제3항이 실무에서 가장 무섭게 작동합니다.
명의자가 그 부동산을 다른 사람에게 팔아 버리면, 그 사람에게는 “이 등기는 무효”라고 주장하지 못합니다. 새로 산 사람이 소유권을 갖습니다.
명의자의 채권자가 압류하거나 근저당을 잡은 경우도 마찬가지입니다.
그래서 명의신탁 사건은 시간 싸움입니다. 명의자가 처분하기 전에 등기를 막아 두어야 합니다. 처분금지가처분을 먼저 검토하는 이유가 여기에 있습니다.
과징금과 처벌이 따라옵니다
무효로 끝나는 것이 아닙니다.
소유권을 되찾더라도 과징금은 별도로 나옵니다. 되찾는 금액과 물어야 할 금액을 함께 계산해 보셔야 합니다.
