이런 경우가 많습니다
내 돈으로 산 땅인데 등기는 형 이름으로 되어 있습니다. 세금 문제나 대출 때문에, 혹은 그저 편의상 그렇게 했습니다.
몇 년이 지나 돌려 달라고 하니 “내 이름으로 되어 있으니 내 것”이라고 합니다. 그 사이 명의자가 사망해 상속인들이 나섰거나, 몰래 팔아 버린 경우도 있습니다.
되찾으려고 알아보면 답이 제각각입니다. 어떤 글은 소유권을 돌려받을 수 있다고 하고, 어떤 글은 돈만 받는다고 합니다.
둘 다 맞습니다. 유형이 다르기 때문입니다.
세 유형을 나누는 기준
기준은 하나입니다. 부동산을 판 사람이 누구와 계약했는가.
1. 양자간 명의신탁
이미 내 소유인 부동산의 등기만 다른 사람 앞으로 옮겨 둔 것입니다. 원래 내 이름이었다가 형 이름으로 바꾼 경우입니다. 매도인이 따로 없습니다.
2. 3자간 명의신탁 (중간생략형)
내가 매도인과 계약했는데, 등기만 명의자 앞으로 바로 넘긴 것입니다. 매매계약의 당사자는 나입니다. 매도인도 실제 매수인이 나라는 것을 압니다.
3. 계약명의신탁
명의자가 매도인과 계약했습니다. 돈은 내가 냈지만 계약서에 이름을 올린 사람은 명의자입니다. 매도인 입장에서 거래 상대는 명의자입니다.
2번과 3번은 겉보기에 비슷합니다. 등기가 명의자 앞으로 되어 있다는 점은 같습니다. 그런데 계약서에 누구 이름이 적혀 있는지에 따라 결론이 완전히 갈라집니다.
법은 무엇이라고 정하고 있나
부동산실명법 제4조입니다.
제1항. 명의신탁약정은 무효입니다.
제2항. 그 약정에 따라 이루어진 등기로 인한 물권변동도 무효입니다. 다만 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다.
제3항. 이 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
제2항 단서가 계약명의신탁에서 매도인이 몰랐던 경우입니다. 그 경우에는 명의자가 완전한 소유권을 취득합니다. 여기가 세 유형의 결론을 갈라놓는 조항입니다.
유형별로 어떻게 달라지나요
양자간 명의신탁
약정도 등기도 무효이므로 소유권은 여전히 나에게 있습니다. 명의자 앞으로 된 등기의 말소를 구하는 방법으로 되찾습니다.
3자간 명의신탁
명의자 앞 등기는 무효입니다. 그런데 나와 매도인 사이의 매매계약 자체는 유효합니다. 그래서 매도인에게 소유권이전등기를 해 달라고 청구할 수 있고, 매도인이 협조하지 않으면 매도인을 대위해 명의자 앞 등기의 말소를 구하는 구조로 갑니다.
이 방법은 3자간 명의신탁, 매도인을 대위해 등기를 넘겨받는 방법 편에서 따로 다룹니다.
계약명의신탁
매도인이 알았는지에 따라 결론이 뒤집힙니다.
이 갈림은 계약명의신탁, 매도인이 알았는지에 따라 편에서 다룹니다.
종중과 배우자는 예외가 있습니다
부동산실명법 제8조는 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 이름으로 등기한 경우, 배우자 명의로 등기한 경우, 종교단체가 산하 조직의 부동산을 그 명의로 등기한 경우에 제4조부터 제7조까지를 적용하지 않는다고 정합니다.
다만 조건이 붙습니다. 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않아야 합니다.
이 특례가 적용되면 명의신탁이 유효한 것으로 다루어집니다. 자세한 요건은 종중 명의신탁이 유효하려면 편에 있습니다.
