이런 경우가 많습니다
계약 기간이 1년 넘게 남았습니다. 그런데 살던 집에 경매가 들어왔습니다.
배당요구를 해야 보증금을 받는다고 하니 신청서를 냈습니다. 그러고 나서 이런 말을 듣습니다. “배당요구를 하면 계약이 끝난 것으로 본다.”
기간이 남았는데 왜 끝나는지, 그러면 언제부터 끝난 것인지가 궁금해집니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
대법원 94다37646
재판요지에 이렇게 적혀 있습니다.
읽을 대목이 두 군데입니다.
배당요구 = 해지의 의사표시입니다. 보증금을 지금 받아 나가겠다는 뜻이니, 계약을 더 끌고 가지 않겠다는 표명으로 본 것입니다. 별도로 해지 통보를 보낼 필요가 없습니다.
끝나는 시점은 법원의 배당요구 통지가 임대인에게 도달한 때입니다. 배당요구서를 낸 날이 아니라, 그 사실이 임대인에게 전달된 날입니다.
왜 이 판단이 필요했을까요
우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어 있어야 합니다. 기간이 남은 상태에서는 아직 보증금을 돌려받을 때가 아니기 때문입니다.
기간 중 경매가 들어온 임차인에게 “해지 통보를 따로 보내고 그것이 도달한 다음 배당요구를 하라”고 요구하면 절차가 번거로워지고, 사이에 종기가 지나 버릴 수도 있습니다.
그래서 대법원은 배당요구 자체에 해지의 뜻이 담겨 있다고 보아 그 문제를 정리했습니다. 임차인을 위한 해석입니다.
불리해지는 경우도 있습니다
계약을 계속 유지하고 싶으신 경우입니다.
경매가 들어왔어도 선순위 임차인이라면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 보증금을 전액 인수시키고 계약 기간을 채우는 선택지가 있다는 뜻입니다. 이사할 형편이 안 되거나 그 동네를 떠나기 어려우신 경우 실익이 있습니다.
그런데 배당요구를 해 버리면 그 선택지가 닫힙니다. 스스로 계약을 끝내겠다고 밝힌 것이 되기 때문입니다.
정리하면 이렇습니다.
