한 줄 답
무조건 사기죄는 아니에요. 계약 당시 기망과 변제능력으로 판단합니다.
이런 상황
보증금 미반환은 사기죄?
대법원 판단
계약 당시 기망·변제능력 기준
상황
이런 경우가 많습니다
만기가 지났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다. “이건 사기 아닌가? 형사고소하면 처벌받고 돈도 받을 수 있지 않을까?” 많은 분이 이렇게 생각합니다. 하지만 여기에는 오해가 있습니다.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
“보증금을 못 돌려주면 무조건 사기죄”는 아닙니다. 사기죄는 결과가 아니라 계약 당시에 속였는지, 갚을 능력·의사가 있었는지를 기준으로 판단합니다.
실제로 대법원 사건에서, 계약 당시 그 집(호실)의 담보가치가 보증금을 넘는 부분에 대해서는 무죄로 본 예가 있습니다. (대법원 2025도3501, 일부 무죄) 단순히 나중에 반환을 못 했다는 사정만으로 형사 사기가 되는 것은 아닙니다.
반대로, 중요한 사실을 숨기면 사기죄가 됩니다. 대표적으로 경매가 진행 중인 사실이나, 등기부로는 확인할 수 없는 선순위 보증금 규모 등을 알리지 않은 경우입니다.
대법원 98도3263
일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 (…) 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다. (…) 피해자 스스로 등기부를 확인할 수 있었다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니다.
즉 “세입자가 등기부를 봤어야지”라는 변명은 통하지 않습니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
단순히 “돈을 못 받았다”가 아니라, 계약 당시 집주인이 무엇을 숨겼는지·갚을 능력이 있었는지가 형사 사건의 핵심입니다.
무자본 갭투자, 선순위 보증금 허위 고지, 경매 진행 미고지 등 정황이 있으면 사기죄로 다툴 여지가 큽니다.
형사(처벌)와 민사(보증금 회수)는 별개 절차이므로, 보증금은 반환소송·경매로 따로 회수해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q보증금 못 받으면 형사고소가 되나요?
A계약 당시의 기망·변제능력에 따라 다릅니다. 정황이 있으면 가능하지만, 단순 미반환만으로는 어렵습니다. 사실관계 검토가 필요합니다.
Q제가 등기부를 확인했어도 사기죄가 되나요?
A숨긴 내용이 등기부로 확인할 수 없는 것(선순위 보증금 합계 등)이라면, 등기부를 봤더라도 사기죄가 성립할 수 있습니다.
Q집주인이 사기죄로 처벌되면 보증금은 자동으로 돌려받나요?
A아닙니다. 형사 처벌과 보증금 반환은 별개입니다. 보증금은 민사 절차로 회수해야 합니다.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다. 형사 사건의 성부는 개별 사실관계에 따라 크게 달라집니다.
