한 줄 답
근저당 설정 후 올린 금액은 대항 불가예요. 증액 전 한도만 그 순위로 보호됩니다.
이런 상황
재계약 증액분도 보호되나
대법원 판단
저당권 후 증액분은 대항 불가
상황
이런 경우가 많습니다
전세 재계약을 하면서 집주인이 보증금을 올려달라고 해서 증액해줬습니다. 그런데 그 집에는 이미 근저당(대출)이 잡혀 있었습니다. 나중에 경매가 나면 올려준 금액까지 다 보호받을 수 있을까요?
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
저당권이 설정된 ‘후’에 증액한 보증금은 그 저당권자에게 대항할 수 없습니다.
대법원 90다카11377
저당권설정등기 후에 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액 부분으로는 저당권자에게 대항할 수 없고 증액 전 보증금 한도에서만 경락인에게 대항할 수 있다.
즉 근저당이 잡힌 뒤에 올린 금액은, 경매에서 그 근저당보다 뒤로 밀립니다. 처음 계약한 보증금(증액 전 금액)까지만 그 순위로 보호받습니다.
다만 종전 보증금 범위 안에서는 최초 계약의 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다. 갱신하면서 새 계약서에 확정일자를 다시 받았더라도 최초 확정일자 순위를 주장할 수 있습니다. (대법원 2010다42990)
대응
그래서 나는 어떻게?
1보증금을 증액하기 전에 반드시 등기부를 확인하세요. 중간에 근저당 등이 새로 잡혔는지 봐야 합니다.
2증액분에 대해서는 증액 계약서에 확정일자를 새로 받아 그 시점의 순위를 확보하세요.
3최초 계약서는 버리지 말고 보관하세요. 최초 순위를 증명하는 핵심 자료입니다.
자주 묻는 질문
Q증액분은 아예 못 받나요?
A그 근저당과의 관계에서 뒤로 밀린다는 것이지, 무조건 못 받는 것은 아닙니다. 증액 시점 이후의 순위로 배당받을 여지는 있습니다.
Q갱신하면서 확정일자를 새로 받으면 순위가 밀리나요?
A종전 보증금 범위에서는 최초 확정일자 순위가 유지됩니다. 새 확정일자는 증액분에 대한 별도 순위로 이해하면 됩니다.
Q증액 전 등기부에 아무것도 없었으면요?
A그렇다면 증액분도 그 시점 순위로 보호받을 수 있습니다. 중간에 낀 담보권이 있는지가 핵심입니다.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
