한 줄 답
원칙은 당해세 우선이지만, 2023. 4. 1. 개정법으로 내 확정일자보다 늦은 당해세보다는 보증금이 먼저 배당받아요.
이런 상황
당해세가 보증금보다 먼저?
대법원 판단
원칙 당해세 우선, 개정법으로 보호 강화
상황
이런 경우가 많습니다
집이 경매로 넘어갔는데, 집주인이 안 낸 세금(상속세·증여세·종합부동산세 등 ‘당해세’)이 내 확정일자보다 먼저 배당된다고 합니다. 확정일자를 받아뒀는데도 세금에 밀리는 걸까요?
대법원 판단
판례와 법은 이렇게 봅니다
원칙적으로 ‘당해세’는 확정일자 임차인보다 우선합니다. 다만 당해세의 범위는 무한정이 아닙니다. 대법원은 당해세를 “그 재산의 소유 자체에 담세력을 인정해 부과되고, 담보권자가 장래 부과를 예측할 수 있는 세금”으로 한정했습니다. (대법원 1999. 3. 18. 선고 96다23184 전원합의체 판결, 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다49534 판결) 예컨대 저가양도에 따른 증여의제 증여세 등은 당해세로 보지 않았습니다.
더 중요한 변화가 있습니다. 2023. 4. 1. 시행된 국세기본법 개정(제35조 제7항)·지방세기본법 개정(제71조 제6항)으로, 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 그 배당액에서 임차보증금이 대신 우선 배당받을 수 있게 됐습니다. 전세사기 대책으로 도입된 것으로, 이 범위에서는 임차인 보호가 강화됐습니다.
정리하면, 내 확정일자보다 늦게 성립한 당해세라면, 개정법 덕분에 그만큼 내 보증금이 먼저 배당받을 여지가 생겼습니다. 반대로 내 확정일자보다 앞선 당해세는 여전히 우선합니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
1집주인의 미납 국세·지방세를 열람하세요. 계약을 맺기 전에는 임대인 동의를 받아야 열람할 수 있고(국세징수법 제109조 제1항), 계약을 맺은 뒤에는 보증금이 1천만원을 넘는 임차인이라면 임대차가 시작하는 날까지 임대인 동의 없이도 열람할 수 있습니다(같은 조 제2항). 지방세도 같은 구조입니다(지방세징수법 제6조).
2경매 배당에서 당해세에 밀린다고 하면, 그 당해세의 법정기일이 내 확정일자보다 앞서는지 따져보세요. 늦다면 개정법으로 다툴 여지가 있습니다.
3당해세 해당 여부(진짜 당해세인지)도 쟁점이 될 수 있으니, 배당표를 받으면 검토받으세요.
자주 묻는 질문
Q당해세가 뭔가요?
A그 부동산 자체에 부과되는 세금으로, 대표적으로 상속세·증여세·종합부동산세 등입니다. 모든 체납 세금이 당해세인 것은 아닙니다.
Q확정일자만 받으면 세금보다 무조건 앞서나요?
A아닙니다. 내 확정일자보다 앞선 당해세에는 밀립니다. 다만 확정일자보다 늦은 당해세는 개정법으로 보증금이 우선 배당받을 여지가 있습니다.
Q계약 전에 세금 체납을 어떻게 확인하나요?
A열람 시점에 따라 요건이 다릅니다. 계약을 맺기 전에는 임대인 동의를 받아야 하고(국세징수법 제109조 제1항), 계약을 맺은 뒤에는 보증금이 1천만원을 넘는 임차인이라면 임대차가 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다(같은 조 제2항, 2023. 4. 1. 시행). 지방세도 같습니다(지방세징수법 제6조). 다만 동의 없이 열람하면 그 사실이 임대인에게 통지되므로, 계약 단계에서는 특약으로 체납 정보 확인·고지를 함께 요구해 두는 편이 안전합니다.
본 글은 판례·법령에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다. 세법은 개정이 잦으니 최신 규정 확인이 필요합니다.
