안녕하세요, 부동산전문변호사 김민수입니다.

​이 글을 읽고 계신다면 전세보증금 내용증명을 고려하고 계실지 모르겠습니다. 그리고 내용증명까지 생각하고 계신다면 분명 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같거나, 혹은 돌려주지 않고 있기 때문일 것입니다.

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내용증명을 보내기 전에 내용증명의 목적을 확실히 해야 합니다.

​갱신거절 의사표시

임대차계약은 만기가 되면 알아서 해지가 되는 것이 아니라는 점, 어지간한 임차인이라면 알고 있을 것입니다. 만기 6~2개월 전에 갱신을 더이상 하지 않는다는 의사를 표시해야 합니다. 만약 이러한 의사를 표시하지 않는다면 자동으로 임대차계약이 갱신됩니다. (묵시적 갱신) 

갱신청구권으로 2년을 넘어 살고 있는 경우에도 마찬가지 입니다. 갱신청구권의 경우 계약해지 의사를 표시하게 된다면 3개월 후에 계약이 종료됩니다.

이러한 갱신거절 의사표시는 집주인에게 새로운 임차인을 구할 시간을 주기 위함입니다. 

부동산거래는 일반 물건거래처럼 몇일 몇주 만에 바로바로 진행되는 것이 아닙니다. 때문에 미리 임차인이 나갈지 말지를 알아야만 집주인도 그에 맞추어서 매매 또는 새 임대차계약을 계획할 수 있게 갱신거절 의사표시를 집주인에게 해주어야 합니다. 

한데, 이러한 의사표시는 '도달주의'를 따르고 있습니다. 즉 내가 보내기만 하면 끝이 아니라 상대방에게 그 의사표시가 전달되어야만 효력이 발생합니다. 

연락을 받지 않는 저희 의뢰인의 집주인

근데 집주인이 일부러 연락을 받지 않는다? 임차인을 피해다닌다? 

그럴때는 이러한 내용증명이 효과적입니다. 정확히는 나중에 자신은 갱신거절 통지를 받은 적이 없다고 발뺌할 가능성을 없애기 위함입니다. 

우체국을 통해 내용증명을 보내게 되면 '어떠한 내용'을 '누구에게' '언제' 보냈는지를 우체국장이 증명하게 됩니다. 

총 3통이 만들어지는데 1통씩 임대인과 임차인이 나머지 1통은 우체국이 보관하게 됩니다. 이를 통해 내용증명이 상대방에게 확실히 전달되었다는 증거를 확보할 수 있습니다. 

집주인을 압박하라 : 숨겨진 목적

한데 이러한 갱신거절 통보만을 목적으로 한다면 굳이 비용을 들여가며 내용증명을 보낼 필요는 없을 것입니다. 문자나 카톡, 통화녹음 등의 증거만 확보한다면 갱신거절 의사표시의 증거는 이미 확보해둔 것이기 때문입니다.

따라서 내용증명의 실질적인 목적을 생각해봐야 합니다. 바로 집주인에 대한 '압박'입니다.

분쟁이 소송으로 이어져 진흙탕싸움을 번지는 것을 원하는 사람은 아무도 없습니다. 그 기간동안 받게 되는 스트레스와 경제적, 시간적 기회비용은 너무나 소모적이기 때문입니다. 따라서 집주인이 알아서 계약 내용 그대로 보증금을 순순히 돌려주는 것이 가장 최선입니다.

이러한 '압박'이라는 목적을 달성하기 위해, 내용증명을 단순히 개인이 보내기 보다는 법무법인의 명의로 보내는 것이 훨씬 효과적입니다. 

임차인이 보내는 것이 아닌, 법무법인이 직접 정중하면서도 단호한 문구로 보증금을 돌려주지 않을시 소송에 돌입하겠다고 내용증명을 보내게 되면 집주인의 태도가 달라집니다.

게다가 내용증명에는 단순히 소송을 걸겠다는 내용 뿐만 아니라 소송시에 청구할 비용도 구체적으로 담겨져 있습니다. 그중에는 소송비용은 물론이고 지연이자 12% 등의 내용이 포함됩니다. 

집주인이 이렇게 상세한 내용을 보게 된다면 소송이 곧 현실로 다가올 수 있음을 느끼게 되고, 부랴부랴 빚을 져서라도 보증금을 돌려주게 됩니다.

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법적인 강제력이 있는 것은 아니다.

내용증명은 별다른 강제력이 없습니다. 앞서 언급한 '나의 갱신거절 의사가 전달되었다'의 증거로써 활용될 뿐입니다. 

즉 내용증명을 법원에 제시하면서 강제집행을 바랄 수는 없습니다. 실제 돈을 받아내기 위해서는 결국 '전세보증금반환소송'을 진행할 수 밖에 없습니다. 

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상황에 따라서는 내용증명을 굳이 할 필요없다.

전세보증금반환을 위한 정석적인 순서가 있습니다. 내용증명을 보내고 임차권등기명령을 하고 이사를 간 뒤 소송을 걸고 강제집행과 경매, 그리고 배당으로 이어지는 것입니다. 

한데 상황에 따라서는 굳이 내용증명을 보낼 필요없이 바로 소송에 돌입하는 것이 낫습니다. 

예컨대 집주인이 어차피 보증금을 돌려주지 않으려고 작정하고 있다거나, 무리한 투자로 돌려줄 돈이 없어 집주인을 변경하려 하거나 재산을 빼돌리고 있다면 내용증명을 보내는 것이 무의미 합니다. (갱신거절 통지를 한 상황이라면)

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오히려 내용증명을 보낼 시간에 서둘러 부동산 권리분석 후 가압류를 고려하거나, 전세보증금반환소송을 신속하게 진행하는 것이 낫습니다. 

전세보증금반환청구 소송은 내용증명에서부터 시작한다는 암묵적인(?) 순서를 굳이 따를 필요가 없습니다. 

어차피 경매까지 가서 강제적으로 털어내야 하는 집주인이라면 내용증명은 불필요한 것입니다.

내용증명의 비용은?

앞서 말씀드린 것처럼 내용증명의 '진짜' 목적은 집주인을 압박해서 보증금을 돌려주도록 유도하는 것입니다. 

​때문에 이왕 내용증명을 보낸다면 법무법인의 명의로 보내는 것이 최선인 것입니다. 

또한 법무법인과 내용증명을 보내기 위해 상담을 하다보면 자연스럽게 내 임대차계약에 대한 권리분석을 받게 됩니다. 즉 나의 현재 상황도 진단받을 수 있는 것입니다.

게다가 내용증명을 보냈음에도 돈을 돌려받지 않는다면 내용증명을 보낸 법무법인이 이미 그 사건을 훤히 알고 있기 때문에 곧바로 소장이 작성될 수 있습니다.

이에 따라 신속하게 소송이 진행되고 나의 보증금 피해를 최소화 할 수 있게 됩니다.  

다만 내용증명은 내용증명일 뿐이기에 백만원이 넘어갈 정도의, 너무 많은 비용을 들일 필요는 없습니다.