요즘 보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪는 분들이 늘어났습니다.

애초부터 보증금을 떼어먹을 목적으로 전세사기를 치는 경우도 있지만, 부동산 가격의 하락으로 깡통전세가 되는 경우도 비일비재하기 때문입니다.

집주인이 자산가라면 아무런 문제가 없겠지만, 대부분의 집주인은 보증금으로 갭투자를 하는 경우가 많기 때문에 집주인이 보증금을 마련하지 못한 피해는 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.

이런 경우 배 째라며 나오는 집주인도 있지만 새 임차인을 구할 때까지만 기다려달라며 정중하게 양해를 구하는 집주인도 있습니다.

임차인도 결국은 사람인지라 집주인이 정중한 태도를 보이면 거기에 대고 당장 보증금을 내놓으라며 강한 태도를 보이기 어려운 것이 사실입니다.

​하지만 이런 경우가 더 위험할 수 있습니다. 다수의 사건을 처리해왔던 제 경험상 얌전한 집주인일수록 뒤로는 재산을 빼돌리고 있는 경우가 많았기 때문입니다.

그러니 감정에 치우치지 말고 집주인의 경제적인 상황이나 전셋집에 걸려 있는 권리 등 객관적인 상황을 놓고 보증금을 돌려받을 수 있는 상황인지 아닌지 판단해야 할 필요가 있습니다.

가만히 앉아 있다가는 보증금을 돌려받지 못할 것 같다는 판단이 든다면 즉시 다음과 같은 절차를 밟아 집주인이 스스로 보증금을 돌려주도록 압박해야  합니다.

① 내용증명

내용증명은 별도의 법적 효력이 있는 것은 아닙니다. 만약 소송까지 가게 되었다면 임차인이 집주인에게 전세계약 해지의 뜻을 통지했다는 사실에 대한 객관적인 증거로서 기능하는 정도입니다.

그렇다면 왜 굳이 내용증명을 보내야 하는지 의문이 들 수 있습니다.

내용증명은 집주인에게 임차인의 강경한 태도를 보이는 것에 목적을 두고 있습니다. 약속한 기일까지 보증금을 돌려주지 않는다면 법적인 절차를 진행하겠다는 것을 알리는 것입니다.

내용증명에는 소송을 진행하게 될 경우 청구하게 될 소송비용과 지연손해금을 적어 두어 소송까지 가기 전에 보증금을 돌려주는 것이 집주인에게도 이득이 될 것이라는 점을 알립니다.

여기에 법무법인의 직인을 통해 내용증명이 나간다면 집주인을 심리적으로 압박하는 효과가 커집니다.

② 임차권등기명령 

이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기는 반드시 마쳐 두어야 하는 것이지만, 이사를 꼭 가야 하는 것이 아니라면 굳이 임차권등기를 해둘 필요는 없습니다.

임차권등기를 해두게 되면 전셋집은 사실상 새로운 임차인을 구할 수 없게 되는 것이나 마찬가지가 되기 때문입니다.

그러니 전셋집에 새로운 임차인이 들어올 수 있는 상황인지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 

집주인이 전셋집을 얼마에 내놓았는지를 확인했을 때, 시세대로 내놓았고 실제로 문의를 한 사람이 있었다면 새로운 임차인을 구하여 보증금을 돌려받게 될 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.

이런 경우라면 급히 이사를 나가야 할 상황이 아닌 바에야 새로운 임차인이 구해질 때까지 전셋집에 머물면서 집주인에게 기회를 주는 것도 방법이 될 수 있습니다.

그러나 전셋집을 터무니없는 가격에 내놓아 아무리 기다려도 새로운 임차인이 구해질 가능성이 없다고 판단된다면 임차인으로서는 굳이 전셋집에 머물 필요 없이 임차권등기를 한 뒤 이사를 나갈 수 있습니다.

임차권등기를 마친 뒤에 이사를 나가게 되면, 집주인에게는 고이율인 12%의 지연손해금을 묻는 것과 함께 새로운 임차인을 구할 수 없게 되는 상황으로 인한 압박까지 함께 줄 수 있습니다.

③ 만기가 한참 남았다면 - 중도해지 소송

전세계약 만기에 가까워서야 집주인이 보증금을 돌려줄 것 같지 않다는 것을 확인하게 되었다면 임차인으로서는 전세보증금반환소송을 통해 다툴 수밖에 없습니다.

만약 소송에서 강제집행까지 진행하게 된다면 1년에서 2년 정도의 긴 시간을 빼앗기게 됩니다.

하지만 전세계약만기까지 6개월 이상의 기간이 남아있다면 임차인으로서는 집주인에게 내용증명을 보내고 소송을 준비하는 등 여러 방법으로 집주인을 압박할 수 있기 때문에 전세계약 만기 전에 보증금을 돌려받을 가능성이 높아지게 됩니다.

만약 만기까지 1년 이상의 시간이 남아있다고 해도 전세사기라는 사실을 입증한다면 내용증명이나 임차권등기명령을 신청할 필요도 없이 얼마든지 중도해지 소송을 통해 조기에 전세계약을 해지할 수 있고 더욱 빠른 시간 안에 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

즉, 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 빠른 시간 안에 보증금반환에 문제가 있는지를 알아차리는 것이 중요합니다.

시간을 확보해둘수록 보증금을 돌려받기 위해 임차인이 선택할 수 있는 방법도 다양해지고 보증금을 돌려받을 가능성도 높아집니다.

앞서 말씀드린 방법은 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 선택할 수 있는 기본적인 방법들입니다.

중요한 건 속도! 전세보증금, 빠르게 되찾는 해결책을 찾아야

이렇게 집주인을 압박했음에도 불구하고 만기까지 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 전세보증금반환소송을 진행하는 수 밖에 없습니다. 

승소는 중요하지 않습니다. 중요한 것은 빠른 시간 안에 문제를 해결하는 것입니다. 자신의 상황에 따라 보증금을 되찾는 최선의 답은 달라지게 됩니다. (설령 대응이 늦어졌다고 하더라도 피해를 최소화하기 위한 방법을 찾아야 합니다.)

예를 들어 상대가 전세사기를 한 상황이라면 내용증명, 임차권등기명령 등은 우선순위가 아닙니다. 

곧장 전세보증금반환소송을 진행하고 강제경매로 넘어가야 합니다. 더하여 가압류나 집주인승계거부 등의 조건도 검토해봐야 합니다. 

결국 각 상황마다 변수가 다양하기 때문에 일률적으로 보증금을 되찾으려면 이것이 답이라고 단언하여 말씀드리기는 어렵습니다.