요즘에는 전국적으로 부동산 시장이 침체하고 있습니다. 

금리 또한 불안정한 추세를 보이고 있어 많은 사람들이 이사를 꺼리고 있습니다.

이에 전세 시장은 더욱 하락세로 향하고 있어 집주인이 새로운 세입자를 찾기 위해서는 전세보증금을 크게 낮춰야 할 필요가 있습니다.

하지만 현재 전세보증금과의 차이를 마련하기 어려워 결국 애꿎은 세입자가 만기에 전세보증금을 반환받지 못하는 상황이 빈번히 발생하고 있습니다.

일단 임차권등기명령을 하라고 하는데, 그 이유는 무엇일까요?

​만기가 다가온 상황에서 세입자가 전세 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 가야만 하는 경우가 있습니다. 

분양 받은 곳이라던가, 새로 구한 전세집 또는 새 집으로 이미 이사 날짜가 잡힌 것입니다.

한데 임차인을 보호하기 위한 여러 권리들은 '점유'를 전제로 합니다.

즉 내가 그 집에 살고 있어야 보호를 받는 것입니다.

정확히 말하면 1)전입신고를 하고 2)확정일자를 받은 상태에서 3)살고 있다면(점유 요건 충족), 그 집에 대해 법적인 보호를 받게 됩니다. 

그 법적인 보호는 대항력과 우선변제권입니다. (간단히 요약하면 집주인이 바뀌여도 새 집주인에게 나의 권리를 요구할 수 있는 권리, 경매에 돌입하더라도 여러 권리보다 우선하여 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.)

하지만 이사를 가면 기존 집에서의 '점유'상태가 아니기에 보호 상태가 깨지게 되어 대항력을 잃게 됩니다. 

이렇게 대항력을 잃으면 반환 받지 못한 보증금을 회수할 수 있는 가능성이 낮아 집니다. 

따라서 이러한 상황을 방지하기 위한 대책으로 임차권등기 제도가 마련된 것입니다.

즉, 1) 만기가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 2) 다른 곳으로 이사를 가야할 경우에 임차권등기명령을 활용하는 것입니다.

(이와 달리 만기가 지나고도 보증금을 줄 때 까지 그냥 그 집에 계속 머무를 예정이라면 등기명령은 불필요합니다.)

이렇게 등기가 들어가면 하면 계약기간 만료 후에도 세입자가 새로운 전입신고를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다. 

실무적으로 보면 주택 등기부등본에 임차인 현황을 등재하여 집에 대한 세입자의 보증금, 전입신고일, 그리고 확정일자가 기재되게 됩니다.

이렇게 등기가 되면 그 누구나 집의 등기부등본을 열람할 때 반환받지 못한 전세보증금이 있는 세입자가 이사를 나간 것을 알 수 있습니다. 

이는 추후에 경매나 공매 절차가 진행되는 경우 선순위 임차인이 존재한다는 사실을 공시하는 역할을 하게 됩니다. 

사실 임차권등기명령의 실질적인 효과는 새로운 세입자가 현실적으로 거의 못 들어오게 만드는 데 있습니다.

새로운 세입자는 분명 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인할 것입니다.

​

한데 집주인이 이전 세입자에게 아직 보증금을 못 준 사실을 확인한다면 대부분은 그런 집에 굳이 들어가려 하지 않을 것입니다.

집주인 입장에서는 새로운 세입자를 구할 수 없기 때문에 그 기간 동안 계속 손실이 나게 됩니다. 

그 손실은 추후에 세입자가 주장할 수 있는 '지연이자'입니다.

기존 세입자는 만기가 지나 점유를 풀고 나왔는데 (나의 의무를 이행함) 집주인은 보증금을 주지 않았음으로 이에 대한 이자를 청구하는 것입니다.

이는 연 12%로 상당히 높은 금액이기에 이는 집주인에게 커다란 압박으로 작용하게 됩니다.

​

임차권등기명령 QnA:

이러한 효과를 가진 임차권등기명령 신청이 그 어느 때보다도 높아진 지금, 의뢰인분들이 자주 물어보시는 질문들에 대한 답변을 드려보겠습니다.

▶ 임차권등기 신청을 하려면 임대인의 동의가 필요한가요?

▶ 임차권등기 신청에 필요한 서류는 무엇인가요?

▶ 임차권등기 신청 비용은 어떻게 되나요?

▶ 임차권등기 후 이사를 하더라도 관리비를 계속 납부해야 할까요?

▶ 임대인이 해외에 거주하거나 사망한 경우에도 임차권등기를 할 수 있나요?​

임차권등기 신청을 하려면 임대인의 동의가 필요한가요?

임대인인 집주인은 자신의 부동산에 대한 경제적 손해를 초래하는 임차권등기를 거부할 가능성이 매우 높습니다. 

자신의 부동산에 낙인을 찍는 것에 동의해줄 임대인이 흔치 않기 때문입니다.

때문에 법적으로 임차권등기에는 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 

한데 이는 법원에서 명확한 증거와 서류를 제출해야 가능한데, 만약 미비되거나 부족한 자료를 통해 신청을 하게 된다면 임대인은 자신에게 손해이기에 당연히 이의를 제기하거나 소송으로 이어질 수 있습니다. 

따라서 이러한 상황을 방지하기 위해 임차인은 등기명령을 할 때 명확한 증거와 서류를 확보하고 정확한 법률적인 절차를 지키며 신청을 진행해야 합니다.

임차권등기 신청에 필요한 서류는 무엇인가요?

임차권등기를 신청하기 위해서는 다양한 서류가 필요합니다. 주요 서류로는 다음과 같습니다:

⑴ 신청서: 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호 등 개인정보와 부동산의 위치 등을 기재하는 서류입니다.

​⑵ 증표사본: 계약서, 보증금 입금증명서, 입주확정서, 전세보증보험증서 등 임대계약과 관련된 서류의 사본이 필요합니다.

⑶ 대리인 동의서: 대리인을 통해 신청할 경우 대리인의 동의서와 대리인의 신분증 사본이 필요합니다.

⑷ 기타 필요서류: 법원이나 등기소에서 요구하는 추가적인 서류가 있을 수 있습니다.

임차권등기 신청 비용은 어떻게 되나요?

임차권등기명령 비용은 집주인과 임차인이 1명씩이라고 가정한다면 (일반적인 상황) 42,800원의 비용이 발생합니다. 

- 송달료 : 30,600원

- 인지세 : 2,000원

- 등록면허세 : 7,200원

- 등기수집증지 : 3,000원

총계 : 42,800원 (*2인 기준)

*저희 법무법인에 의뢰를 해 주신다면 55만원에 진행해드리고 있습니다. 임차권등기명령만 하는 것이 아닙니다, 권리 분석 및 자료조사를 통해 소송에 돌입할 준비까지 모두 진행됩니다.

임차권등기를 받은 경우 이사를 하더라도 관리비를 계속 납부해야 하는 것에 대한 의문

임차권등기를 통해 세입자가 다른 곳으로 이사해야 하는 경우에 대항력과 우선 변제권을 유지하기 위한 방법으로 신청하는 것입니다.

따라서 주택을 이사했다면 그곳에 살지 않기 때문에 관리비 납부 의무가 없어집니다.

임대인이 해외에 거주하거나 사망한 경우에도 임차권등기를 할 수 있나요?

해외거주나 임대인 사망과 같은 특수한 경우에도 임차권등기는 가능합니다. 

이러한 임차권등기명령으로 보증금을 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

돈을 돌려주지 않으면 결국 '소송' 입니다.