전세보증금 반환 소송에서 가장 중요한 부분은 사실 소송이 종료된 후의 절차입니다. 

소송 자체는 확실한 증거를 바탕으로 진행되므로 패소할 가능성이 거의 없습니다. 그러나 소송에서 승소했다고 해서 임대인이 자발적으로 수억 원에 달하는 보증금을 반환하는 경우는 드뭅니다.

따라서, 임차인은 소송에서 승소한 이후에 실제로 보증금을 회수하기 위한 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 이는 소송만큼이나, 아니 그보다 더 중요한 단계로 볼 수 있습니다.

이 글에서는 전세보증금을 안전하게 회수하기 위해 사전에 어떤 준비를 해야 하는지, 그리고 소송이 종료된 후 실제 보증금을 회수하기 위해 어떤 강제집행 절차가 가능한지에 대해 살펴보겠습니다.

확실한 계약해지 통보 

소송을 준비하기 위해서는 계약 해지 통지에 관한 명확한 증거를 확보하는 것이 필수적입니다. 

일반적인 계약은 만기가 되면 자동으로 해지되지만, 주택임대차보호법 하에서의 전세 계약은 계약 만기 2개월 전에 계약 해지를 통지하지 않으면 계약이 자동 연장됩니다.

묵시적 갱신은 기존의 조건으로 계속 임대차 계약이 유지되는 것이기에 임대인에게는 보증금 반환의 법적 책임이 발생하지 않습니다.

따라서 승소를 위해서는 계약이 정상적으로 해지되었는지, 혹은 계약 해지를 가능하게 하는 특약 위반 또는 조건이 충족되었는지를 증명해야 합니다.

전세 계약 만기에 따른 계약 해지 시, 만기 6~2개월 전에 갱신 거절을 통지해야 합니다. 

상대방에게 나의 의사가 도달했음을 확인해야 하기에 내용증명이 확실한 방법입니다.

내용증명은 발송 후 등기조회를 통해 도달 여부를 확인할 수 있기에 매우 확실한 증거가 됩니다.

물론 내용증명이 아니더라도 문자나 카카오톡 등을 통해 이사를 나갈 의사를 통지할 수 있습니다.

혹여 2개월 전에 통지를 하지 못했더라도(묵시적 갱신) 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 

통지 후 3개월이 지난 뒤 계약 해지의 효력이 발생합니다. (참고로 임대인은 묵시적 갱신 상태에서 계약 해지 통지를 할 수 없습니다.)

소송을 해야 하나 말아야 하나?

계약 기간이 종료되기 전에도 소송을 시작하는 것이 가능합니다. 소송 과정에는 대략 6개월 가량 소요되며, 소장 접수 후 실제 재판 일정이 잡히기까지 4~5개월이 걸립니다. 

이 기간 동안에 전세 계약의 만기가 도래하는지 여부를 판사가 검토하게 되며, 재판 날짜까지 계약 만기가 도래하면 문제가 없습니다. 따라서, 계약 만기 약 5개월 전부터는 소송을 제기할 수 있는 여건이 마련됩니다.

한데 이러한 소송을 걸기 전에, 집주인이 계약 만기 시 보증금을 반환하지 않을 것이 확실한 경우에만 소송을 고려해야 합니다. 

만약 만기 전에 소송을 제기했지만, 계약 만기가 되어 집주인이 보증금을 정상적으로 반환한다면, 소송을 진행한 것이 무의미해지며 발생한 소송 비용을 집주인에게 청구할 수 없게 됩니다.

이처럼 만기 전 소송을 고려할 때는 집주인의 보증금 반환 의사와 능력을 사전에 충분히 판단하고, 필요한 경우 집주인의 다른 재산에 대한 가압류 조치를 함께 고려하여 보증금을 확실하게 확보할 수 있는 전략을 세워야 합니다.

소송을 하기로 했다면, 필요 서류는?

⑴ 전세 계약서

⑵ 확정일자 부여 현황 (계약서에 확정일자가 기재되어 있다면 해당 계약서만으로 충분합니다)

⑶ 임차인의 주민등록 초본

⑷ 보증금 지급 증빙(영수증 또는 은행 이체 내역)

소송 전 가압류 단계

전세금 반환 소송 전에 가압류를 고려해야 할 때가 있습니다.

가압류란 채무자의 재산을 법적으로 처분하지 못하게 하는 조치를 의미합니다.

소송에 승소하더라도 채무자의 재산을 확보할 수 없으면 강제집행의 대상이 사라집니다.

따라서 가압류를 통해 소송 기간 동안 채무자가 재산을 처분하거나 명의를 변경하는 것을 방지할 수 있게 됩니다.

특히, 임차인이 거주하는 전세집은 가장 확실한 재산적 가치를 지닌 대상입니다. 

그러나 임차인이 거주 중인 전세집에 대해 이미 대항력을 갖추고 있는 경우에는 추가로 가압류를 진행할 필요가 없습니다.  

전입신고와 확정일자를 받은 상태에서 해당 전세집에 대한 가압류나 근저당이 없다면, 임차인은 대항력을 가지고 전세집을 경매처분하여 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다.

하지만 전세집의 시세와 전세금이 차이가 없는 '깡통전세'의 경우, 전세집을 경매로 처분해도 보증금 전액을 회수하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

이때 임대인의 다른 재산이 있다면, 소송 전에 반드시 가압류를 고려해야 합니다. 

임대인 소유의 다른 재산을 파악하고, 그 재산이 본인 명의로 되어 있는지 확인한 후, 가압류 절차를 진행하게 됩니다. (다만 가압류를 위해서는 채무자의 재산을 정확히 알아야 하는데 소송 전에는 법적으로 채무자의 재산을 조사할 수 없는 한계가 있습니다.)

승소를 했다면, 소송비용은 돌려받을 수 있습니다. 

전세금 반환 지연으로 인한 손해금 청구와 변호사 비용 청구는 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무 사이의 동시이행 관계에 기반합니다. 

즉, 한 쪽이 자신의 의무를 이행한 경우, 다른 쪽이 이행 지체에 빠진다고 볼 수 있습니다. 이러한 동시이행 관계에서 한 쪽의 의무 이행 이후에야 상대방에게 이행을 요구할 수 있습니다.

따라서 임차인이 지연 이자 또는 손해금을 청구하려면, 우선 이사를 나가고 주택을 인도한 다음날부터 지연 이자를 청구할 수 있습니다. 

*일부 의뢰인이 이사 전과 후의 이자율에 대해 혼동하는 경우가 있으나, 법적으로는 이사를 나가고 주택 인도 이후부터 지연 이자를 청구할 수 있는 것이 정확한 접근입니다.

집주인에게 이사 나간 사실, 사진 및 비밀번호 등을 문자로 통지하면, 그 시점부터 집주인은 이행 지체 상태가 되며, 지연 손해금 지급 의무를 지니게 됩니다.

변호사 비용에 관해서도 같은 원칙이 적용됩니다. 

만약 계약 해지 또는 갱신 거절 통지 후 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금이 지급되지 않아 소송을 제기한 경우, 변호사 비용은 집주인이 부담해야 합니다. 

그리고 승소 후에는 소송비용확정청구 절차를 통해 변호사 비용을 청구하게 됩니다.

한데 계약 만기 전에 소송을 제기했으나, 만기 시점에 집주인이 보증금을 정상적으로 지급한 경우에는 변호사 비용을 청구할 수 없습니다. 

다만, 계약 만기 후에 보증금이 지급되어 임대인의 과실이 있는 경우, 변호사 비용을 청구할 권리가 있습니다. (저희는 승소 후 소송비용확정청구도 당연히 같이 진행해드리고 있습니다.)

승소, 그 이후의 절차 [강제집행]

전세금 반환 소송에서 승소한 이후에는 임대인이 자발적으로 돈을 지급하지 않는 경우가 대부분이므로, 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

소송에서 승리한 후에는 약 2주간의 항소 기간이 주어지며, 이 기간이 지나 최종 판결이 확정됩니다. 판결 확정 이후, 임대인의 재산 조사를 시작할 수 있습니다. 

이 과정에서 채무자의 신용 상태를 확인하고 주거래 은행을 파악하는 것이 기본적인 절차입니다. 

주거래 은행이 파악되면, 해당 은행 계좌에 대한 압류를 진행하고, 잔액이 있을 경우 즉시 추심 절차를 통해 인출할 수 있습니다.

추가로, 채무자 명의의 부동산에 대한 조사를 실시할 수 있으며, 발견된 부동산에 대해서는 강제경매 절차를 시작해야 합니다. 

또한, 임대인 소유의 증권이나 보험, 그리고 기타 보증금에 대해서도 압류를 진행할 수 있습니다. 

이렇게 가능한 모든 집행 절차를 시도한 후에도 여전히 받지 못한 보증금이 있다면, 임차인이 거주 중인 전세집에 대한 강제경매 절차를 진행합니다. (저희는 소송은 물론 이 강제집행 과정까지 같이 진행해드리고 있습니다.)

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