최근 전세사기로 인해 만기 시점에 전세보증금을 회수하지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 

과거에는 임대인이 사기 목적으로 전세 계약을 체결하는 경우가 주를 이뤘습니다.

여기에 더해 현재는 전세집에 가압류가 걸리거나 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금 반환에 문제가 생기는 경우, 심지어 국세 체납이나 기타 압류로 인해 새로운 세입자를 찾지 못하는 임대인들도 적지 않습니다.

특히, 임대인의 다른 재산이 없는 경우, 승소를 하더라도 보증금 회수가 어려울 수 밖에 없습니다. (강제집행 할 수 있는 자산 자체가 없기에)

이러한 상황에서 대항력을 가진 임차인이 취할 수 있는 마지막 수단은 자신이 거주하는 전세집을 경매에 부쳐 배당을 받거나 직접 낙찰받아 주택을 인수하는 방법입니다. 

전세집의 시세가 보증금을 상회한다면 이는 임차인에게 이득이 될 수 있지만, 깡통전세의 경우 매각으로도 손실이 발생할 수 있습니다.

하지만 마냥 아무것도 받지 못하는 것 보다는 나을 것입니다.

이 글에서는 전세사기로 인해 경매를 진행해야 하는 상황에 대비하여, 경매 절차와 소송 과정에서 유의해야 할 사항들을 대응 순서대로 살펴보려 합니다.

 우선 권리 분석부터:

1) 전입신고와 확정일자 확인

임차인이 법적 보호를 받으며 자신의 권리를 주장할 수 있는 기본은 전세 계약 후 이루어진 전입신고와 확정일자에 있습니다. 

전입신고는 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에, 전입신고일까지 등기상 다른 가압류나 근저당이 설정되지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 

전입신고나 확정일자가 아직 처리되지 않았다면, 즉시 온라인 등기소 혹은 관할 동사무소를 통해 이를 완료해야 합니다.

2) 선순위 권리의 유무와 대항력 확인

선순위 임차인으로서의 대항력 유무는 경매 시 중요한 요소입니다. 

이를 확인하기 위해서는 전입신고 전 전세 주택의 등기부등본을 확인하여, 임차인보다 앞서는 가압류, 근저당 등의 권리가 있는지 검토해야 합니다. 

앞선 권리가 있다면 경매 진행 시 대항력을 잃게 되며, 이는 임차인이 보호를 받지 못하게 되는 상황으로 이어집니다. 

반면, 대항력이 있는 임차인은 경매가 진행되어도 보증금을 매수인으로부터 받을 수 있는 권리가 보장됩니다. 

이는 보증금을 전액 회수할 때까지 주택에서 거주를 지속할 수 있으며, 경매를 통해 낙찰 받은 매수인에게 미회수된 보증금을 청구할 수 있음을 의미합니다. 

따라서 이 선순위 권리가 있는지 여부는 매우 중요할 수 밖에 없습니다.

(만약 권리분석을 했는데 선순위 근저당으로 인해 대항력이 없는 경우, 경매로 인해 주택에서 이사해야 할 수 밖에 없습니다.)

전세 계약 만기 전 행동 지침:

1) 계약해지 및 갱신거절 통지

일단 전세사기 또는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 소송을 염두에 두어야 합니다. 

이를 위해서는 적법하게 계약을 해지해야 합니다.

대부분 아시는 내용이겠지만 임대차 계약은 특정한 통지가 없을 경우 자동으로 연장될 수 있습니다. 

따라서 연장계약을 하지 않겠다는 통지가 반드시 있어야 합니다. 

내용증명을 보내도 되고, 전화나 문자, 카카오톡으로 보내도 무방합니다. 

2) 전세사기 피해자 지원 자격 확인하기

만약 집주인이 전세사기인 것 같다면 여러 지원을 받아야 합니다. 

전세사기 피해자로 인정받으면, 전세자금 대출을 장기 저금리 대출로 전환할 수 있는 혜택이 주어집니다. 

최근의 높은 금리 상황을 고려할 때, 이는 상당한 이득이 될 수 있습니다.

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 전세 가격과 매매 가격 사이에 차이가 없어 손해가 불가피한 상황, 즉 깡통전세가 되어야 합니다. 

이는 경매를 진행해도 매수인이 없거나, 임차인이 낙찰 받았을 때 손해를 보는 경우에 해당합니다. 또한, 집주인이 다수의 주택을 소유하고 있으며 여러 피해자가 발생할 가능성이 있는 경우도 포함됩니다.

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3) 만기 전이라도 중도해지

만약 전세 만기가 도래하거나 만기 전이라도 전세사기로 인한 피해가 명확한 경우, 소송을 통해 승소 판결을 받는 것이 가능합니다.

승소 판결문과 함께 임차권 등기를 완료하여 피해자 신청을 준비해야 합니다. 

이 과정은 '전세사기'를 전제로 하기에 무작정 진행할 경우 반려될 수 있으므로 사전에 전세사기를 입증할 수 있는 철저한 준비가 요구됩니다.

전세금 반환 소송 후 강제집행 절차

이렇게 계약해지 통보를 한 뒤에 소송을 진행합니다. 

만기가 되었거나 전세사기임에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했다면 승소 자체는 그리 어렵지 않습니다.

진짜 중요한 부분은 이제 시작입니다. 바로 '집행'단계 입니다.

전세금 반환 소송이 마무리된 후, 곧장 전세집 경매 절차를 시작하는 것이 아닙니다.

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우선 임대인의 다른 재산을 조사하고, 가능한 한 다른 재산으로 보증금을 회수하는 것이 중요합니다. 

이렇게 된다면 이후 전세집 경매를 통한 잔여 보증금 회수 부담을 경감시킬 수 있습니다.

​우선 임대인의 주거래 은행 파악과 부동산 소유 현황 조사를 실시합니다. 이는 임대인의 재산을 파악하는 것입니다.

이떄 다른 재산이 있는 경우 강제경매 진행합니다. 예를 들어 임대인이 다른 재산을 소유하고 있을 경우, 해당 재산에 대한 강제경매를 진행하여 보증금을 회수합니다. 

특히 임대인의 통장을 압류하고, 다른 부동산에 대한 경매가 진행 중이라면 배당 신청을 합니다. 

나아가 경매 절차 진행 중에도 재산명시신청과 재산조사를 통해 채권 추심 노력을 지속해야 합니다. 

이렇게 전세금 반환 소송 후 임대인으로부터 보증금을 회수하는 데 필요한 절차를 체계적으로 진행합니다.

최후의 단계, 전세집 경매

이렇게 임대인의 다른 재산들을 최대한 집행한 뒤에 더이상 남은 것이 없다면, 그때 마지막으로 내가 살고 있는(있었던) 전세집을 경매에 부칩니다.

경매 신청 이후, 법원에서는 강제경매 개시 결정문과 권리신고 및 배당요구신고서 작성을 요구하는 우편물을 보낼 것입니다. 이 절차는 전문가가 도와줄 수 있습니다. 경매 신청 후 약 2개월이 지나면, 감정평가사가 부동산을 방문하여 가치를 평가합니다. 이 과정을 통해 매각 가격이 결정됩니다.

법원은 배당요구 종기일을 설정하고, 이 기간까지 채권자들은 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 

배당요구 종기일 이후, 채권자들은 법원에 방문하여 배당을 요청할 수 있으며, 이는 대법원 경매 사건 검색을 통해 확인할 수 있습니다.

그리고 전세집 강제경매를 진행하기 위해서는 초기 단계에서 법원에 경매 예납금을 납부해야 합니다. 

​이 예납금은 일반적으로 250만원에서 300만원 사이이며, 경매 후 제3자가 낙찰 받으면 전액 반환되지만, 임차인이 스스로 낙찰 받을 경우 이 비용은 소모됩니다. 

​경매 신청 후 매각 기일까지는 대략 5개월의 기간이 소요될 수 있으며, 이 기간 동안 임차인은 자신의 권리를 주장하고 선순위에 있는 권리 또는 국세와 같은 세금을 계속 확인해야 합니다.

​이러한 경매 절차는 최대 4차까지 진행됩니다.

[※TIP!※] 

​만약 소송과 경매 절차 동안 전세자금 대출의 만기가 도래할 경우, 최대 2년간의 연장을 요청할 수 있습니다. 

만약 전세사기 피해자로 인정받지 못한 경우에는 디딤돌 대출이나 다른 주택자금 대출을 이용하여 대환 처리할 수 있습니다.

낙찰자가 나타나지 않는다면?

이렇게 경매에 부쳤음에도 불구하고 아무도 사는 사람이 없다면 결국 임차인 본인이 낙찰 받는 방안을 생각해 봐야 합니다. 

내가 집주인이 되는 것입니다.

당장은 손해라 할지라도 이후에 부동산 가격이 오르거나, 내가 임차인을 받아서 우선 유동자금을 마련하여 손실을 최소화 할 수 있기 때문입니다. 

만약  임차인 본인이 경매에 참여하여 낙찰받을 경우, 상계 신청서를 제출함으로써 매각 잔금의 납부를 면할 수 있습니다. 

*개인회생을 활용할 수도 있습니다

만약 나의 전세보증금 대부분이 '대출'이고 남은 재산이 많지 않은 상황이라면 낙찰을 받기 보다는 차라리 '개인회생'을 통해 국가로부터 채무를 면책 받는 것도 좋은 방법입니다.

변호사의 도움을 받는다면 비용은?

저희는 소송 및 강제경매 절차, 임대인의 재산 조사 등 전 과정을 책임지고 진행하고 있습니다.

경매 신청부터 권리 신고, 배당 신청, 임차인의 입찰 참여까지 모든 절차에 대한 지원을 받을 수 있으며, 소송이 끝난 후에는 임대인의 재산 조사와 신용 조사를 통해 추가적인 채권 추심도 진행해 드리고 있습니다.