사건 개요
2022년 가을, 의뢰인은 서울 관악구 봉천동 소재 빌라에 보증금 1억 2,000만 원으로 전세 계약을 체결하고 입주했습니다. 계약금, 중도금, 전세자금대출까지 마련하여 보증금을 납부했으며, 확정일자 및 전입신고도 빠짐없이 마쳤습니다. 계약 기간은 2024년 9월 15일까지였습니다.
2024년 5월, 의뢰인은 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 문자로 통지했고, 임대인도 이를 수락했습니다. 그러나 만기가 다가오자 임대인은 대리인을 통해 보증금을 제때 돌려주기 어렵다고 통보해 왔습니다.
의뢰인은 이후 6개월 넘게 보증금 반환을 기다렸지만, 임대인은 끝내 이를 이행하지 않았습니다. 의뢰인은 임차권등기명령(퇴거 후에도 보증금 반환 청구 권리를 보전하는 제도)을 신청한 뒤 2025년 10월 퇴거를 완료하고 비밀번호까지 전달했습니다. 그럼에도 임대인이 보증금을 반환하지 않자, 의뢰인은 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
사건의 쟁점
첫째, 임대차계약의 적법한 종료 여부입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 통지해야 합니다. 의뢰인이 보낸 문자가 이 법정 통지 기간 내에 해당하는지가 핵심이었습니다.
둘째, 보증금 전액 반환 의무 및 지연이자의 기산점입니다. 임대인이 1억 2,000만 원 전액을 반환해야 하는지, 그리고 지연이자가 언제부터 발생하는지가 다투어졌습니다.
셋째, 임대인이 직접 작성한 합의서의 효력입니다. 임대인은 “2025년 8월 31일까지 보증금을 반환하겠다”는 내용의 합의서를 작성한 바 있었고, 이 합의서만으로도 계약 종료를 인정할 수 있는지가 쟁점이었습니다.
김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 우선 계약서, 등기부등본, 보증금 이체 내역, 전세대출 기록 등 핵심 증거를 빠짐없이 확보하여 의뢰인이 보증금 1억 2,000만 원을 전액 지급한 사실을 명확히 입증했습니다.
이어서 의뢰인이 보낸 갱신 거절 문자메시지를 증거로 제출하고, 해당 문자가 법정 통지 기간 내에 발송되었음을 구체적으로 소명하여 계약이 2024년 9월 15일자로 적법하게 종료되었음을 주장했습니다.
나아가 임대인이 직접 작성한 보증금 지급 확약 합의서를 추가 증거로 제출했습니다. 문자 통지 시점에 대한 다툼이 있더라도 임대인 본인의 합의에 의해 계약이 종료되었음을 이중으로 주장하여, 법리적 빈틈을 차단했습니다.
마지막으로 의뢰인이 퇴거 시 보낸 문자, 빈 집 사진, 전출 후 주민등록표 등을 제출하여 목적물 인도 완료를 증명하고, 인도일 다음 날부터의 지연이자까지 청구했습니다.
