01사건 개요
의뢰인은 다가구주택 전세계약을 체결하는 과정에서 등기부상 선순위 근저당권이 존재한다는 사실을 확인하였습니다.
임차보증금 반환의 안전성이 우려되자 임대인은 “보증금으로 채무를 변제하고 근저당을 말소하겠다”는 약속을 하였고, 이에 따라 계약서 특약사항에 “임대인은 건물 내 모든 호실 임대 완료 후 선순위 근저당을 말소한다”는 조항을 기재한 후 계약이 체결되었습니다.
그러나 계약 체결 이후 임대인은 근저당권을 말소하지 않았고, 더 나아가 제3자의 가처분등기까지 이루어져 임대인의 추가 임대차계약 체결 자체가 불가능해졌습니다. 이로 인해 의뢰인은 보증금 반환이 불투명해지는 위기에 처하였습니다.
02사건의 쟁점
본 사건의 쟁점은 다음과 같습니다.
“임대인이 근저당 말소 특약을 불이행한 경우, 임차인이 임대차기간 만료 전이라도 계약을 해제하고 보증금 반환을 청구할 수 있는가?”
– 주택임대차보호법에는 특약 불이행을 이유로 계약을 종료할 수 있다는 규정이 존재하지 않습니다.
– 따라서 민법 제546조(채무자의 책임 있는 사유로 채무의 이행이 불능하게 된 때 계약 해제 가능)가 적용 가능한지가 문제되었습니다.
– 대법원은 기존 판례에서 특약 이행이 객관적으로 불가능한 경우 임대인은 이미 채무불이행 상태에 해당하며, 임차인은 계약 해제를 주장할 수 있다는 법리를 확인한 바 있습니다.
따라서 이 사건은 주택임대차보호법의 규율을 벗어난 영역에서 민법과 판례의 해석을 통해 계약 해제 가능성을 인정받을 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 판례 검토
저희 김앤파트너스는 우선 임대인의 근저당권 말소 특약 불이행이 민법상 채무불이행에 해당한다는 점을 강조하였습니다.
– 조건 불성취에도 채무가 성립할 수 있다는 법리
– 이행불능에는 물리적 불가능뿐 아니라 경험칙상 불가능도 포함된다는 법리
이를 근거로 제시하였고, 대법원 판례들을 다수 검토하여 특약 불이행의 경우에도 계약 해제가 가능하다는 입장을 뒷받침했습니다.
2) 계약 및 사실관계 분석
– 계약서 특약사항에 명시된 근저당권 말소 의무를 핵심 근거로 삼았습니다.
– 제3자의 가처분등기 발생으로 인해 추가 임대가 불가능해진 사정은 임대인의 현실적 이행불능 사유임을 입증하였습니다.
– 따라서 임대인은 이미 채무불이행 상태에 해당하고, 의뢰인은 임대차기간 만료 전이라도 계약을 해제하여 보증금 반환을 청구할 수 있다는 논리를 구성하여 법원에 제출했습니다.
