사건 개요
의뢰인은 다가구주택 전세계약을 체결하는 과정에서 등기부상 선순위 근저당권이 존재한다는 사실을 확인하였습니다.
임차보증금 반환의 안전성이 우려되자 임대인은 “보증금으로 채무를 변제하고 근저당을 말소하겠다”는 약속을 하였고, 이에 따라 계약서 특약사항에 “임대인은 건물 내 모든 호실 임대 완료 후 선순위 근저당을 말소한다”는 조항을 기재한 후 계약이 체결되었습니다.
그러나 계약 체결 이후 임대인은 근저당권을 말소하지 않았고, 더 나아가 제3자의 가처분등기까지 이루어져 임대인의 추가 임대차계약 체결 자체가 불가능해졌습니다. 이로 인해 의뢰인은 보증금 반환이 불투명해지는 위기에 처하였습니다.
사건의 쟁점
본 사건의 쟁점은 다음과 같습니다.
“임대인이 근저당 말소 특약을 불이행한 경우, 임차인이 임대차기간 만료 전이라도 계약을 해제하고 보증금 반환을 청구할 수 있는가?”
– 주택임대차보호법에는 특약 불이행을 이유로 계약을 종료할 수 있다는 규정이 존재하지 않습니다.
– 따라서 민법 제546조(채무자의 책임 있는 사유로 채무의 이행이 불능하게 된 때 계약 해제 가능)가 적용 가능한지가 문제되었습니다.
– 대법원은 기존 판례에서 특약 이행이 객관적으로 불가능한 경우 임대인은 이미 채무불이행 상태에 해당하며, 임차인은 계약 해제를 주장할 수 있다는 법리를 확인한 바 있습니다.
따라서 이 사건은 주택임대차보호법의 규율을 벗어난 영역에서 민법과 판례의 해석을 통해 계약 해제 가능성을 인정받을 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.
김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 판례 검토
저희 김앤파트너스는 우선 임대인의 근저당권 말소 특약 불이행이 민법상 채무불이행에 해당한다는 점을 강조하였습니다.
– 조건 불성취에도 채무가 성립할 수 있다는 법리
– 이행불능에는 물리적 불가능뿐 아니라 경험칙상 불가능도 포함된다는 법리
이를 근거로 제시하였고, 대법원 판례들을 다수 검토하여 특약 불이행의 경우에도 계약 해제가 가능하다는 입장을 뒷받침했습니다.
2) 계약 및 사실관계 분석
– 계약서 특약사항에 명시된 근저당권 말소 의무를 핵심 근거로 삼았습니다.
– 제3자의 가처분등기 발생으로 인해 추가 임대가 불가능해진 사정은 임대인의 현실적 이행불능 사유임을 입증하였습니다.
– 따라서 임대인은 이미 채무불이행 상태에 해당하고, 의뢰인은 임대차기간 만료 전이라도 계약을 해제하여 보증금 반환을 청구할 수 있다는 논리를 구성하여 법원에 제출했습니다.
