01사건 개요
2022년 9월, 의뢰인은 서울 강서구 등촌동에 위치한 오피스텔 한 채를 보증금 5,000만 원, 월세 20만 원 조건으로 전세 계약했습니다. 계약 기간은 2022년 11월부터 2024년 11월까지 2년이었습니다.
의뢰인은 계약금과 잔금을 빠짐없이 송금하고, 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 임차인으로서 갖춰야 할 대항력 요건을 모두 충족한 만큼, 안심하고 거주할 수 있으리라 생각했습니다.
그런데 이 오피스텔에는 의뢰인이 알지 못했던 사정이 있었습니다. 계약 체결 수개월 전, 이미 건물의 소유권이 신탁회사로 이전된 상태였던 것입니다. 부동산이 신탁되면 수탁자(신탁회사)만이 해당 부동산을 관리·처분할 수 있으므로, 집주인에게는 더 이상 임대할 권한이 없었습니다.
집주인은 계약서에 “신탁회사의 동의서를 첨부한다”고 기재해두었지만, 실제로 그 동의서를 의뢰인에게 교부한 적은 없었습니다. 처음부터 권한 없이 계약을 진행한 셈입니다.
계약 기간이 만료된 뒤에도 의뢰인은 별다른 문제 없이 계속 거주하고 있었습니다. 그러다 2025년 6월, 같은 건물의 다른 세입자들로부터 “보증금을 돌려받지 못하는 사고가 발생하고 있다”는 소식을 접하게 됩니다.
그제서야 자신의 계약도 위험할 수 있다는 사실을 깨달은 의뢰인은, 집주인에게 즉시 내용증명을 보내 계약 해지를 통보했습니다. 집주인은 이를 확인했지만 보증금은 돌려주지 않았고, 더 이상 혼자 기다릴 수 없었던 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
첫째, 임대 권한 없는 사람이 체결한 전세계약의 효력 문제입니다. 건물 소유권이 신탁회사에 있었기 때문에 집주인에게는 임대할 권한이 없었습니다. 이러한 상황에서 맺은 계약이 유효한지, 그리고 집주인에게 보증금 반환 의무가 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.
둘째, 묵시적 갱신(자동 연장)된 계약의 종료 시점 문제입니다. 계약 기간이 지난 뒤 양측 모두 별다른 의사 표시 없이 거주가 이어졌는데, 이 상태에서 의뢰인이 해지를 통보하면 정확히 언제 계약이 종료되는지를 따져야 했습니다.
셋째, 보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행 여부입니다. 계약이 종료되면 집주인은 보증금을 돌려주고 세입자는 집을 비워야 하는데, 이 두 가지 의무가 동시에 이행되어야 하는지가 쟁점이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
먼저, 신탁부동산에 관한 법리를 명확하게 정리했습니다. 대법원 판례를 근거로, 임대 권한이 없는 사람이 체결한 계약이라 하더라도 계약 당사자 사이에서는 민법상 유효하다는 점을 입증했습니다. 이를 통해 집주인이 계약 당사자로서 보증금을 반환할 책임이 있다는 법적 논리를 세웠습니다.
다음으로, 해지 통보가 적법하게 전달되었다는 증거를 철저히 확보했습니다. 의뢰인이 발송한 내용증명 우편과 집주인이 이를 확인했음을 보여주는 문자메시지까지 빠짐없이 정리하여, 상대방이 “해지 의사를 전달받지 못했다”고 다툴 여지를 차단했습니다.
아울러, 관련 법률 조항을 종합적으로 검토하여 계약 종료 시점을 정확히 특정했습니다. 묵시적 갱신 상태에서의 해지 통보 효력 발생 시기를 분석한 결과, 늦어도 2025년 10월 8일에는 계약이 완전히 종료되었음을 논증했습니다.
끝으로, 집주인이 답변서도 제출하지 않고 법정에도 출석하지 않은 점을 활용하여, 별도의 변론 절차 없이 신속하게 판결을 이끌어냈습니다.
