전세사기피해자 인정 조건과 4호 요건, 불인정 시 이의신청까지

보증금을 못 받은 상태에서 전세사기피해자 결정 신청을 넣고 결과를 기다리는 동안은 다른 일이 손에 잡히지 않습니다. 그러다 결정문이 도착하는데, 거기에 불인정이라고 적혀 있는 경우가 있습니다. 서류를 빠뜨린 것도 아니고 보증금이 기준을 넘은 것도 아닌데 그렇습니다.

사유는 대개 한 줄입니다. 임대인에게 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 볼 만한 사정이 부족하다는 것입니다. 네 가지 요건 중 마지막, 흔히 4호 요건이라 부르는 부분입니다. 앞의 세 요건은 등본과 계약서, 경매개시결정으로 그대로 확인되지만 이 요건만은 사람이 판단합니다. 비슷한 처지에 있어도 어떤 분은 인정을 받고 어떤 분은 받지 못하는 이유가 여기 있습니다.

그리고 불인정이 결론은 아닙니다. 결정문을 송달받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있고, 그때 무엇을 더 내느냐에 따라 판단이 달라집니다. 인정 조건부터 신청 절차, 4호에서 걸리는 이유와 이의신청에 붙일 자료, 인정 이후 받을 수 있는 지원까지 순서대로 적어 두겠습니다.

요건은 넷이고 모두 갖춰야 합니다.

앞의 세 요건은 서류를 내면 그대로 확인되고, 네 번째만 위원회가 판단합니다. 불인정 사유가 네 번째에 몰리는 이유가 여기 있습니다. 나머지 셋은 신청 전에 스스로 확인할 수 있으니, 지금 등본과 계약서를 꺼내 대조해 보시면 어느 지점을 보강해야 할지 바로 나옵니다.

1)보증금이 기준을 넘어도 길이 있습니다

보증금이 5억 원을 넘거나 확정일자가 없어도, 나머지 요건을 갖추면 피해자등으로 인정되어 일부 지원을 받는 유형이 따로 있습니다. 첫 줄에서 걸렸다고 포기하실 일이 아니라, 결정신청서를 낼 때 어느 유형으로 넣을지부터 정하시는 편이 낫습니다.

접수처와 판단하는 곳이 다릅니다.

신청서는 사시는 곳의 시·도지사에게 냅니다. 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사가 접수 창구입니다. 다만 접수만 지자체가 받고 피해사실 조사는 국토교통부가 하며, 인정 여부는 전세사기피해지원위원회가 심의해 의결합니다.

1)결정 신청에 필요한 서류는 무엇인가요

서류에 흠이 있으면 14일 안에 보완하라는 요청이 옵니다. 이 기간은 조사 기간에 들어가지 않으므로, 보완 요청을 받았다고 해서 심사가 늦어지는 것은 아닙니다.

2)진행 상황은 어디서 확인하나요

커뮤니티 글로 남의 사례를 짐작하는 것보다 정확한 곳이 있습니다. 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에 접속하시면 본인 신청 건의 단계가 그대로 보입니다. 접수, 조사, 심의, 결정 중 어디에 있는지 확인하실 수 있습니다.

네 번째 요건은 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각이나 능력이 없었다고 볼 만한 사정을 요구합니다. 저희가 상담에서 본 불인정 사유는 대체로 아래 넷 중 하나였습니다.

• 임대인이 그 집 한 채만 가지고 있어 다수 피해로 보기 어려운 경우
• 임대인이 연락은 되고 돌려주겠다는 말을 계속하고 있는 경우
• 전세가가 매매가의 70% 수준이어서 처음부터 반환이 어려운 구조였다고 보기 어려운 경우
• 임대인에 대한 고소나 수사가 아직 없는 경우

여기서 오해가 하나 있습니다.

1)형사 유죄판결이 있어야 하는 것은 아닙니다

법이 요구하는 것은 의심할 상당한 이유이지 확정된 범죄사실이 아닙니다. 형사재판 결과를 기다렸다가 신청할 일이 아니라는 뜻입니다. 다만 아무 자료 없이 주장만 하면 위원회가 판단할 근거가 없습니다. 불인정은 임대인에게 문제가 없다는 결론이 아니라, 제출된 자료만으로는 판단하기 어렵다는 결론에 가깝습니다.

결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있습니다. 기간이 짧으니 결정문을 받으신 날짜부터 적어 두셔야 합니다.

1)처리 기간은 사안마다 다릅니다

이의신청은 다시 조사와 위원회 심의를 거칩니다. 최초 신청과 마찬가지로 보완 요청이 오면 그만큼 늘어납니다. 며칠이 걸린다고 못 박아 말씀드리기 어렵고, 진행 상황은 지원관리시스템에서 보시는 것이 정확합니다.

2)무게가 실리는 보강 자료

아래 순서로 채우시면 됩니다.

저희가 보기에 임차인 분들이 가장 자주 놓치는 것이 마지막 항목입니다. 대화를 지우지 마시고 그대로 두시는 편이 낫습니다.

3)결정문은 어떻게 출력하고 재발급받나요

결정문은 지원관리시스템에서 내려받아 출력하실 수 있습니다. 분실했거나 기관에 낼 원본이 더 필요하면 같은 곳에서 다시 받거나 접수했던 지자체에 문의하시면 됩니다. 필요한 서류는 창구마다 안내가 다르니 가시기 전에 한 번 확인하시는 편이 낫습니다.

쓸 수 있는 제도가 통째로 달라집니다.

인정을 받으면 경매 유예, 우선매수권, LH 등의 피해주택 매입임대 전환, 금융 지원을 쓸 수 있습니다. 우선매수권은 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 최고가 매수신고 가격으로 우선해서 살 수 있게 해 주는 것이고, 매입임대 전환은 그 집을 공공이 사들여 계속 거주하게 하는 방식입니다.

1)대출과 주거 지원

전세피해임차인 버팀목 대출과 디딤돌 대출에 피해자를 위한 조건이 따로 있습니다. 기존 전세대출의 연장이나 저리 대환, 새로 집을 구할 때의 구입자금이 여기 해당합니다. 공공임대 입주 지원도 함께 운영되므로, 지금 살 곳이 급한 상황이라면 이쪽을 먼저 알아보셔야 합니다.

2)취득세 감면은 어떤 경우에 받나요

피해자가 살던 그 주택을 직접 취득하는 경우에 지방세 감면이 적용될 수 있습니다. 셀프낙찰이나 우선매수권 행사로 집을 떠안게 되는 상황을 덜어 주기 위한 것입니다. 다만 감면 요건과 한도는 지방세 관계 법령과 조례에 따라 정해지므로 관할 지자체 세무과에 확인하셔야 합니다.

3)인정 기간과 신청 기한

결정 신청과 지원은 2027년 5월 31일까지입니다. 법률 제20956호로 연장된 기한입니다. 대상은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 맺은 임차인입니다. 두 기한을 모두 만족해야 하니, 계약일과 오늘 날짜를 함께 놓고 보셔야 합니다.

형사와 회수는 다른 절차입니다.

보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약한 것이 인정되면 형법상 사기죄가 됩니다. 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 법정형입니다. 피해액이 크거나 여러 사람에게 조직적으로 한 경우에는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 형이 크게 올라갑니다.

1)처벌이 곧 회수는 아닙니다

돈을 받는 것은 경매 배당이나 임대인을 상대로 한 민사 소송으로 따로 진행합니다. 판결정본이나 지급명령 같은 집행권원이 있어야 압류와 추심을 넣을 수 있고, 그 집행권원은 결정 신청 서류로도 쓰입니다. 결정이 날 때까지 소송을 멈춰 둘 이유가 없습니다.

피해자 결정이 날 때까지 소송은 미뤄도 되지 않나요.

상담에서 자주 나오는 질문입니다

그동안 임대인의 재산이 줄어듭니다. 다른 채권자가 먼저 압류를 넣으면 순위가 밀립니다. 결정과 무관하게 집행권원부터 확보해 두시는 편이 낫습니다.

Q형사 고소를 하지 않았는데 신청해도 되나요?⌄

됩니다. 고소가 요건은 아닙니다. 다만 수사가 시작되었다는 자료는 네 번째 요건을 판단할 때 무게가 실립니다. 아직 고소 전이시라면 신청과 함께 준비하시는 편이 낫습니다.

Q보증금이 5억 원을 넘으면 아예 안 되나요?⌄

첫 번째 유형으로는 어렵습니다. 다만 보증금 요건을 빼고 나머지를 갖추면 피해자등에 해당해 받을 수 있는 지원이 있습니다. 결정신청서에서 어느 유형으로 넣을지부터 정하셔야 합니다.

Q이의신청은 몇 번까지 할 수 있나요?⌄

이의신청은 결정 송달일부터 30일 이내에 하는 절차입니다. 기간이 지났다면 사정이 달라진 자료를 갖춰 다시 신청하는 방법을 검토합니다. 어느 쪽이 맞는지는 불인정 사유에 따라 다릅니다.

Q임대인이 한 채만 가지고 있으면 안 되나요?⌄

다수 피해 요건을 채우기가 어려워지는 것은 맞습니다. 다만 같은 임대인이 다른 명의로 보유한 주택이 있거나, 가족이나 법인을 통해 여러 채를 운영한 정황이 있으면 달라집니다. 등기부를 먼저 확인합니다.

Q인정만 받으면 보증금을 돌려받나요?⌄

그렇지는 않습니다. 인정은 지원 제도를 쓸 자격이 생기는 것이고, 보증금 회수는 경매 배당이나 임대인을 상대로 한 소송으로 따로 진행합니다. 두 절차를 함께 끌고 가야 합니다.

불인정 결정문을 받으면 절차가 끝났다고 생각하시는 분들이 많습니다. 그러나 그 결정은 임대인에게 문제가 없다는 판단이 아니라 제출된 자료만으로는 판단하기 어렵다는 뜻입니다. 자료를 더할 여지가 있다면 결과는 달라집니다.

다만 기간이 30일이고, 그사이에도 경매와 배당은 제 속도로 진행됩니다. 결정문을 받으신 날짜를 먼저 확인하시고, 이의신청과 보증금 회수 절차를 함께 놓고 순서를 잡으시는 편이 낫습니다.