한 줄 답
가압류가 먼저면 위험합니다. 매수인에게 대항할 수 없고, 배당도 나눠 받게 됩니다.
이런 상황
가압류 있는 집 전세
대법원 판단
가압류 후 임차인은 매수인에게 대항 불가
상황
이런 경우가 많습니다
마음에 드는 집인데 등기부 갑구에 ‘가압류’가 적혀 있습니다. 중개사는 “곧 풀린다”, “금액이 얼마 안 된다”고 합니다. 근저당은 조심해야 한다고 들었는데, 가압류도 위험한 걸까요?
결론부터 말하면 가압류도 근저당과 마찬가지로 순위를 가르는 권리입니다. 오히려 배당 단계에서는 더 불리하게 작용할 수 있습니다.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
1. 가압류 뒤에 들어온 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다
대법원 83다카116
가압류등기가 된 후 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류의 처분금지적 효력에 의하여, 그 가압류채권자의 본안판결 집행으로 부동산을 취득한 경락인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.
가압류등기가 먼저 되어 있으면, 그 뒤에 전입신고와 확정일자를 아무리 잘 갖춰도 경매로 집을 사간 사람에게 “나 계속 살겠다”고 말할 수 없습니다. 경매 실무에서 가압류를 근저당·압류와 함께 ‘말소기준권리’로 다루는 근거가 이 판례입니다.
2. 배당에서도 우선하지 못하고 ‘나눠’ 받습니다
여기가 근저당과 결정적으로 다른 지점입니다.
대법원 92다30597
확정일자 임차인에게는 담보권과 유사한 권리가 인정되고 그 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 하며, 선순위 가압류채권자와의 사이에서는 채권액에 비례한 안분배당 관계에 선다.
정리하면 이렇습니다.
내 확정일자가 가압류등기보다 빠르면 나는 가압류채권자보다 먼저 받습니다.
가압류등기가 내 확정일자보다 빠르면 그 가압류채권자와 채권액 비율대로 나눠서 받습니다. 우선순위가 아니라 평등한 관계가 되는 것입니다.
그리고 이때의 선후는 전입신고일이 아니라 확정일자 부여일을 기준으로 따집니다. 전입을 먼저 했더라도 확정일자를 늦게 받았다면 그 늦은 날짜로 순위가 매겨집니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
1가압류가 있으면 원칙적으로 계약을 피하세요. 가압류는 집주인이 이미 채무 분쟁에 들어가 있다는 신호입니다. 금액이 작더라도 뒤에 숨은 채무 규모를 알 수 없습니다.
2꼭 계약해야 한다면, 잔금 전 가압류 말소를 조건으로 하세요. 계약서 특약에 “잔금일 전까지 가압류를 말소하지 않으면 계약은 무효로 하고 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다”는 취지를 명확히 적고, 잔금 직전에 등기부를 다시 열람해 말소를 확인한 뒤 지급하세요.
3전입신고와 확정일자는 같은 날 한 번에 받으세요. 순위는 확정일자를 기준으로 따지므로, 확정일자를 미루면 그 사이에 들어오는 가압류·근저당에 밀립니다.
4이미 계약한 뒤에 가압류가 들어왔다면, 내 확정일자가 앞서 있는지부터 확인하세요. 앞서 있다면 그 가압류채권자보다 먼저 배당받습니다.
5선순위 가압류가 있는데 이미 살고 있다면, 경매가 진행될 때 배당요구를 반드시 하고, 안분배당으로 부족해지는 금액을 미리 계산해 두세요.
자주 묻는 질문
Q가압류는 곧 풀린다는데 믿어도 되나요?
A가압류는 본안 소송의 결과에 달려 있어 언제 풀릴지 알 수 없고, 풀리지 않을 수도 있습니다. 말소를 확인한 뒤 잔금을 치르는 것이 유일하게 안전한 방법입니다.
Q가압류 금액이 500만 원밖에 안 되는데도 위험한가요?
A위험합니다. 가압류 금액이 작아도 그 등기가 말소기준권리가 되어 뒤에 들어온 내 임차권이 매수인에게 대항할 수 없게 됩니다. 금액의 크기와 순위 문제는 별개입니다.
Q근저당과 가압류 중 뭐가 더 나쁜가요?
A배당 국면만 보면 가압류가 더 불리할 수 있습니다. 선순위 근저당은 그 채권최고액만큼만 먼저 가져가고 나머지는 내가 우선변제받지만, 선순위 가압류와는 채권액 비율로 나눠 받게 되기 때문입니다.
Q전입신고는 했는데 확정일자를 며칠 늦게 받았습니다.
A순위는 확정일자 부여일 기준입니다(92다30597). 그 사이에 가압류나 근저당이 들어왔다면 그것들이 앞섭니다. 지금이라도 등기부를 열람해 중간에 설정된 권리가 있는지 확인하세요.
본 글은 판례·법령에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
