한 줄 답
집주인 동의가 핵심이에요. 적법한 전대차면 전차인도 점유·전입으로 보호받습니다.
이런 상황
전전세(전대차) 보증금 보호
대법원 판단
임대인 동의 있는 적법 전대차는 보호
상황
이런 경우가 많습니다
원래 세입자(전대인)에게서 다시 세를 얻는 ‘전전세(전대차)’를 하려고 합니다. 집주인이 아니라 세입자와 계약하는 셈인데, 내 보증금은 보호받을 수 있을까요?
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
집주인(임대인)의 동의를 받은 적법한 전대차라면 보호받을 수 있습니다. 대항력 있는 원래 세입자가 집주인 동의 하에 전대하고, 전차인이 실제로 들어가 살며 전입신고를 하면, 원래 세입자의 대항력이 유지되고 전차인도 그 우선변제권을 이용할 수 있습니다. (대법원 2009다101275, 94다3155)
반대로 집주인 동의 없는 무단 전대는 위험합니다. 집주인은 원칙적으로 무단 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다(다만 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 제한됩니다, 대법원 92다45308).
또 하나, 전차인이 보증금을 돌려달라고 청구할 상대는 원칙적으로 계약 상대방인 전대인(원래 세입자)입니다. 집주인에게 직접 청구하기는 어렵습니다. (민법 제630조, 대법원 2018다200518)
대응
그래서 나는 어떻게?
1전대차 계약 전 반드시 집주인의 ‘전대 동의서’를 받으세요. 이것이 보호의 출발점입니다.
2들어가면 실제 거주 + 전입신고를 갖추세요.
3원래 세입자(전대인)가 집주인에게 차임을 밀리지 않는지 확인하세요. 전대인의 2기 차임 연체로 계약이 해지되면 전차인도 위험합니다.
자주 묻는 질문
Q집주인 동의 없이 전전세하면 무조건 쫓겨나나요?
A집주인이 해지할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 배신행위로 보기 어려운 특별한 사정이 있으면 해지가 제한될 수 있습니다.
Q제 보증금은 집주인에게 달라고 하면 되나요?
A원칙적으로는 계약 상대방인 전대인(원래 세입자)에게 청구합니다. 상황에 따라 다르니 계약 구조를 확인해야 합니다.
Q원래 세입자가 집주인에게 월세를 안 내면요?
A전대인의 차임 연체로 원래 임대차가 해지되면 전차인도 대항하기 어려워집니다. 전대인의 납부 상태 확인이 중요합니다.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
