1순위 근저당을 제가 대신 갚으면 대항력이 살아나나요?

이런 경우가 많습니다

경매가 진행 중인데 확인해 보니, 내 전입신고보다 하루 이틀 앞서 잡힌 근저당이 있습니다. 그런데 그 근저당의 실제 잔액은 500만 원, 1,000만 원 정도로 얼마 되지 않습니다.

이 근저당 하나 때문에 내 임차권은 후순위가 되고, 낙찰되면 대항력을 잃어 보증금 2억 원을 통째로 날릴 수 있는 상황입니다. 방법이 없을까요?

대법원은 이렇게 봤습니다

원칙은 이렇습니다. 경매로 선순위 근저당권이 소멸하면, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결). 순위의 기준이 되던 권리가 사라지면서 그에 딸린 후순위 권리도 정리되는 구조입니다.

그런데 대법원은 매각대금을 지급하기 전에 그 선순위 근저당권이 경매가 아닌 다른 사유, 즉 변제 등으로 먼저 없어져 버리면 이야기가 달라진다고 봤습니다. 그 시점에는 이미 내 임차권이 가장 앞선 권리가 되어 있으므로, 대항력이 그대로 유지된다는 것입니다.

이 법리는 낙찰자 쪽 사건에서 더 자주 확인됩니다. 대법원은 임대인이 대항력을 살릴 목적으로 대금 지급기일 직전에 선순위 근저당을 변제·말소하고 이를 알리지 않은 사안에서, 낙찰자에 대한 손해배상책임을 인정하기도 했습니다. (대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결)

즉 임차인 입장에서는, 소액의 선순위 근저당을 대신 갚아 말소시키는 것이 보증금 전액을 지키는 전략이 될 수 있습니다.

그래서 나는 어떻게?

자주 묻는 질문