한 줄 답
버텨도 불법 아니에요. 다만 실제로 살면 사용료는 정산돼요.
이런 상황
보증금 못 받아 버티는 중
대법원 판단
동시이행에 기한 정당한 점유
상황
이런 경우 많죠
전세 만기는 지났는데 집주인이 보증금을 안 줘요. “그럼 보증금 받을 때까지 안 나가고 버텨야지” 싶은데, 혹시 나중에 불법점유라고 손해배상을 물리는 건 아닐까 걱정되시죠? 결론부터 말하면 버티는 건 정당한 권리예요.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤어요
집을 비우는 의무와 보증금을 돌려주는 의무는 서로 맞바꾸는 동시이행 관계예요. 그래서 보증금을 못 받아 계속 점유하는 건 불법이 아니에요.
대법원 98다15545
임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.
여기서 한 가지 더 있어요. 짐만 두고 실제로 살지는 않으면 그 사용이익(부당이득)도 없어요.
대법원 98다8554
본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 (…) 부당이득반환의무는 성립하지 아니한다.
대응
그래서 이렇게 정리돼요
보증금 받을 때까지 버티는 건 정당한 권리예요. 손해배상 대상이 아니에요.
다만 그 집에 실제로 계속 살면 월세 상당액은 부당이득으로 정산될 수 있어요.
이미 다른 곳으로 옮겨 살면서 이 집은 비워둔 채 점유만 유지한다면, 그 사용료도 안 물어요.
정리하면 버티는 것 자체는 문제가 없고, ‘실제로 그 집에 사느냐 아니냐’에 따라 사용료(부당이득) 정산만 갈리는 거예요. 그러니 겁먹고 서둘러 나가기보다, 상황에 맞게 대응하는 게 중요해요.
자주 묻는 질문
Q버티면 집주인이 명도소송을 걸 수 있나요?
A걸 수는 있어요. 하지만 보증금을 안 준 상태라면 동시이행 항변으로 맞설 수 있어서, 임차인이 일방적으로 쫓겨나지는 않아요.
Q버티는 동안 관리비·공과금은요?
A실제 사용에 따른 비용은 임차인이 부담하는 게 원칙이에요. 사용이익 정산과 함께 정리돼요.
Q언제까지 버틸 수 있나요?
A보증금을 돌려받을 때까지요. 다만 시효 같은 문제가 있으니 버티기만 하지 말고 반환소송을 같이 진행하는 게 안전해요.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
