한 줄 답
대항력 있으면 새 집주인에게 받아요. 옛 집주인은 면책돼요.
이런 상황
사는 중 집주인 변경
대법원 판단
대항력 있으면 새 집주인이 승계
상황
이런 경우 많죠
전세로 잘 살고 있는데 집이 팔렸어요. 새 등기부에 모르는 사람 이름이 올라와 있고요. 보증금은 계약했던 옛 집주인에게 받아야 할까요, 새 집주인에게 받아야 할까요? 헷갈리는 부분이라 정리해볼게요.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤어요
대항력이 있는 임차인이라면, 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 물려받아요. 임차인의 동의도 필요 없고요.
대법원 95다35616
임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. (…) 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
그러니까 보증금은 새 집주인에게 받고, 옛 집주인은 책임에서 벗어나요(면책). 그래서 집이 팔렸다고 옛 집주인에게 청구하면 원칙적으로 기각돼요.
대응
그래서 이렇게 하세요
집이 팔렸다면 보증금 청구 상대는 새 집주인이에요. 등기부로 현재 소유자를 확인하세요.
다만 새 집주인이 못 미덥다면(갭투자·자력 의심 등) 임차인은 승계를 거절할 수도 있어요. 대법원은 “양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 옛 집주인에게 그대로 청구할 수 있다”고 봤어요. (대법원 2001다64615)
이의는 빠르고 명확하게 해야 해요. 반대로 새 집주인 상대로 배당요구나 임차권등기 등을 해버리면 ‘승계를 인정한 것’으로 봐서 이의가 부정돼요.
자주 묻는 질문
Q대항력이 없으면요?
A대항력이 없으면 지위 승계가 일어나지 않아서 계약한 옛 집주인에게 청구해야 해요. 그래서 대항력(전입+거주) 유지가 중요해요.
Q새 집주인이 못 미더운데 어떻게 거절하나요?
A양도 사실을 안 즉시 옛 집주인·새 집주인 양쪽에 내용증명으로 ‘승계를 원하지 않는다’는 의사를 명확히 밝혀야 해요. 타이밍과 표현이 중요하니 상담을 권해요.
Q매매계약서에 “보증금은 매수인이 승계”라고 적혀 있으면 옛 집주인은 무조건 면책인가요?
A대항력 있는 임차인은 법에 따라 새 집주인에게 승계되는 거지, 매매계약서 문구 때문은 아니에요. 대항력 없는 임차인이라면 그 문구만으로 옛 집주인이 면책되지 않을 수 있어요.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
