살던 다가구가 다세대로 바뀌었습니다. 제 대항력은 그대로인가요?

이런 경우가 많습니다

계약할 때는 다가구주택이었습니다. 단독주택이라 지번만 적어 전입신고를 했고 그것으로 충분했습니다.

그런데 몇 년 뒤 등기부를 떼어 보니 건물이 호수별로 쪼개져 있습니다. 다세대로 구분등기가 되어 있고, 호수마다 근저당이 새로 붙어 있기도 합니다.

내 주소는 처음 그대로인데 건물만 바뀌었습니다. 지금 내 대항력은 살아 있는가, 여기서 불안해집니다.

다가구와 다세대에서 전입신고 방식이 다르다는 점은 전입신고 호수를 잘못 적으면 편에서 다뤘습니다. 이 글은 그 성격이 도중에 바뀌는 경우입니다.

대법원은 유지된다고 보았습니다

판시사항이 명확합니다. 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경된 경우 임차인의 대항력 상실 여부를 묻고, 결론은 상실되지 않는다입니다.

판결요지는 이렇게 적혀 있습니다.

읽어야 할 대목이 두 군데입니다.

“소유권보존등기가 경료된” 건물이어야 합니다. 완성되어 다가구용 단독주택으로 등기된 건물에 들어가 지번을 정확히 적었다면, 그 시점에 대항력이 적법하게 생깁니다.

“변경되었다는 사정만으로” 상실되지 않습니다. 한 번 적법하게 생긴 대항력은 건물의 공부상 성격이 바뀌었다는 이유만으로 사라지지 않습니다.

이미 살고 계신 분들 대부분이 여기에 해당합니다.

그런데 무효라고 본 사건도 있습니다

같은 다가구, 같은 지번 전입신고인데 반대 결론이 난 판결이 있습니다.

여기서는 임차인이 다가구로 건축 중인 건물에 지번만으로 전입신고를 했습니다. 그 뒤 건물이 다세대로 용도변경되고 호수별 구분 보존등기가 이루어졌으며, 그것을 전제로 근저당권이 설정되었습니다.

대법원은 그 근저당권자에 대한 관계에서 당초의 주민등록은 공시방법으로 무효라고 보았습니다. 임차인에게 잘못이 있는지는 묻지 않았습니다.

두 사건의 차이는 무엇인가요

전입 당시 그 건물이 무엇으로 등기되어 있었는지입니다.

정리하면 이렇습니다. 이미 적법하게 취득한 대항력은 전환으로 사라지지 않습니다. 반면 아직 대항력이 제대로 서지 않은 상태에서 건물이 호수별로 나뉘고 그것을 전제로 한 제3자가 등장하면, 그 사람에 대한 관계에서는 종전 주민등록이 힘을 잃습니다.

그래서 확인할 것은 내가 들어갈 때 그 건물이 무엇으로 등기되어 있었는가입니다.

구분등기는 됐는데 대장은 그대로라면

전환 과정에서 등기와 대장의 시차가 생기기도 합니다.

구분등기가 이미 이루어진 상태였는데도 대법원은 지번만 적은 전입신고를 유효하다고 보았습니다. 집합건축물관리대장이 작성되지 않았기 때문입니다.

주민등록상 주소는 건축물관리대장을 기준으로 정해집니다. 대장이 아직 호수별로 나뉘지 않았다면 임차인이 호수를 적고 싶어도 적을 근거가 없습니다.

신축 중인 빌라에 먼저 들어간 경우는 다릅니다

신축 중인 연립주택 402호 임차인이 지번만으로 전입신고를 했다가, 준공 후 대장이 작성되자 호수를 포함해 주소를 정정한 사건입니다.

대법원은 최초 전입신고를 공시방법으로 무효라고 보았고, 전입 당시 건축물대장이 작성되지 않은 상태였다는 사정으로도 달리 볼 수 없다고 했습니다. 기준은 호수 정정신고를 한 시점입니다.

앞의 99다8322와 결론이 다른 이유는 애초에 호수로 나뉠 공동주택이었다는 점입니다. 다가구로 지어져 단독주택이었던 건물과는 다릅니다.

신축 빌라에 들어가신다면 등기가 아직 없더라도 동·호수까지 적어 전입신고하시고, 대장이 작성되는 즉시 공부와 맞는지 확인하셔야 합니다.

그래서 나는 어떻게?

자주 묻는 질문