한 줄 답
지금 기준이 아니라 근저당 설정 당시 기준으로 판단해요.
이런 상황
소액임차인 최우선변제 기준
대법원 판단
‘근저당 설정 당시 시행령’ 기준
상황
이런 경우 많죠
“내 보증금이 소액임차인 기준 이하니까 경매가 나도 최우선으로 받겠지.” 그런데 정작 배당에서 예상과 다른 결과가 나와요. 기준을 잘못 알고 있었기 때문인데, 뭐가 기준인지 짚어볼게요.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤어요
소액임차인에 해당하는지, 얼마를 최우선으로 받는지는 배당하는 지금 시점 기준이 아니라, 그 집에 설정된 각 담보물권(근저당 등)이 ‘설정될 당시의 시행령’ 기준으로 판단해요.
대법원 2001다84824
소액임차인 해당 여부는 각 담보물권 설정 당시의 시행령을 기준으로 판단하고, 개정된 시행령을 소급 적용할 수 없다.
게다가 이 기준은 이해관계인마다 상대적으로 적용돼요. 근저당이 여러 개면 설정 시점별로 소액 여부와 최우선변제액이 달라져서, 같은 임차인이라도 상대방(근저당권자)에 따라 결론이 다를 수 있어요. (대법원 2017다48300)
대응
그래서 이렇게 하세요
1계약·경매 전에 등기부에서 근저당 ‘설정 날짜’를 확인하기
2그 설정일 당시의 소액임차인 기준(지역별 보증금 상한·최우선변제액)을 확인하기 (지금 기준이 아니에요)
3근저당이 여러 개면 배당 계산이 단계별로 복잡해지니, 배당표를 받으면 검토받기
자주 묻는 질문
Q최근에 시행령이 올라서 내가 이제 소액임차인이 됐는데요?
A안타깝지만 기존에 설정된 근저당과의 관계에서는 그 근저당 설정 당시 기준이 적용돼요. 개정 기준은 소급되지 않아요.
Q최우선변제도 그냥 두면 자동으로 받나요?
A아니에요. 소액임차인의 최우선변제금도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 받아요. (대법원 2001다70702)
Q경매 임박해서 보증금을 낮춰 소액임차인으로 맞추면요?
A채권 회수 등을 주된 목적으로 제도를 악용한 경우에는 소액임차인 보호를 못 받을 수 있어요. 반대로 실제 거주 목적의 정당한 감액은 보호돼요.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
