이런 경우가 많습니다
전입신고를 했고 확정일자도 받았습니다. 배당 요구도 제때 했습니다. 그런데 배당표를 받아 보니 제 이름 옆에 아무 금액도 없습니다.
이유를 물어보니 계약을 맺은 상대에게 그 집을 임대할 권한이 없었다고 합니다. 등기부에 이름이 올라 있지 않았거나, 아직 대금을 다 내지 않은 낙찰 예정자였거나, 신탁된 집인데 수탁자의 동의 없이 위탁자가 내놓은 경우입니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
경매에서 최고가매수신고인이 되었지만 아직 매각대금을 내지 않은 사람이 임대차계약을 맺은 사건입니다. 임차인은 인도받고 전입신고를 하고 확정일자까지 갖췄습니다.
대법원은 주택임대차보호법이 적용되려면 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인이 전제되어야 한다고 보았습니다. 대금을 내지 않은 최고가매수신고인은 아직 소유자가 아니므로 그 권한이 없고, 따라서 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않는다고 판단했습니다.
임차인이 요건을 하나도 빠뜨리지 않았는데도 배당에서 빠진 것입니다.
우선변제권과 대항력은 어떻게 다른가요
자주 섞이는 두 가지입니다.
| | 대항력 | 우선변제권 |
| — | — | — |
| 무엇을 지키나 | 집에 계속 살 권리, 새 주인에게 보증금 청구 | 경매 배당에서 순위대로 받을 권리 |
| 요건 | 주택 인도 + 주민등록 | 대항요건 + 확정일자 |
| 생기는 때 | 전입신고 다음날 0시 | 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 |
둘 다 그 앞에 적법한 임대차가 있다는 것을 전제로 합니다. 위 판결이 짚은 지점이 여기입니다. 서류를 갖추는 것과 계약 자체가 유효한 것은 다른 문제입니다.
우선변제권과 최우선변제권은 어떻게 다른가요
우선변제권은 확정일자 순서대로 받는 것이고, 최우선변제권은 보증금이 소액 기준 이하인 임차인이 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받는 것입니다.
다만 신탁된 집을 신탁공매로 처분하는 경우에는 최우선변제 자체가 적용되지 않는다는 것이 실무 처리입니다. 신탁공매는 법원 경매도 아니고 체납처분에 따른 공매도 아니기 때문입니다.
이 부분은 정면으로 판단한 대법원 판례가 확인되지 않아 단정하기 어렵습니다. 신탁된 집이라면 계약 전에 따로 확인하셔야 합니다.
신탁된 집에서도 같은 문제가 생깁니다
등기부에 신탁이 찍힌 집은 소유자가 수탁자입니다. 위탁자는 그 집에 살던 원래 주인이지만 소유권은 이미 넘어가 있습니다.
이때 수탁자의 동의 없이 위탁자와 맺은 임대차는 위 판결과 같은 구조가 됩니다. 임대할 권한이 없는 사람과 맺은 계약이기 때문입니다. 계약서와 등기부를 아무리 잘 챙겨도 출발점이 어긋나 있습니다.
신탁원부에 임대 권한이 누구에게 있는지 적혀 있습니다. 등기소에서 신탁원부를 떼어 확인하셔야 합니다.
