한 줄 답
신청만으론 안 돼요. 등기부에 ‘완료’ 표시를 확인한 뒤 이사하세요.
이런 상황
임차권등기 ‘신청’만 하고 이사
대법원 판단
기준은 등기 ‘완료’ 시점
상황
이런 경우 많죠
전세 만기는 지났는데 집주인이 보증금을 안 줘요. 새집 잔금은 치러야 하니 이사는 가야 하고요. 그래서 임차권등기명령을 신청해두고 “이제 가도 되겠지?” 싶은데, 진짜 그래도 될까요? 순서를 한 번 잘못 잡으면 대항력이 통째로 날아갈 수 있어서 짚고 갈게요.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤어요
기준은 신청이 아니라 등기가 실제로 ‘완료’된 시점이에요.
대법원 2024다326398
대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생한다.
그러니까 등기가 끝나기 전에 이사(전출)해버리면 그 순간 대항력이 사라져요. 나중에 등기가 돼도 원래 순위로 안 돌아오고요. 그 사이에 집주인이 받은 대출(근저당)에 순위가 밀려버립니다.
대응
그래서 이 순서로
1임차권등기명령을 신청하기
2등기부등본을 떼서 임차권등기가 ‘완료’된 걸 눈으로 확인하기
3그다음에 이사(전출)하기
“신청했으니 됐다”가 아니라 “등기부에 찍힌 걸 봤다”가 기준이에요. 이미 이사를 가버렸다면 대항력이 사라졌을 수 있으니 빨리 확인하는 게 좋아요.
자주 묻는 질문
Q신청하면 등기까지 며칠 걸려요?
A상담에서는 보통 2주 안팎으로 안내해드리는데, 실제로는 법원마다 편차가 큽니다. 서울중앙지방법원은 결정이 나오기까지의 실무 처리 기간을 아예 2주로 정해두고 결재를 올리는 반면, 사건이 많지 않은 시군법원은 하루 만에 결정을 내주기도 해요. 일반적으로는 이렇게 나눠서 안내해드리고 있어요. – 신청부터 결정까지: 보정 요구가 따로 없으면 1주일 이내로 봅니다. – 결정에서 등기까지: 3일에서 7일 정도예요. 연휴가 끼거나 등기소에 문제가 있는 등 특이사항만 없으면 대개 3일 이내입니다. 기간은 사안과 관할 법원에 따라 달라지니, 임차권등기가 정말 ‘완료’됐는지는 등기부등본으로 직접 확인한 뒤 이사하세요.
Q등기 완료 전에 이미 이사 갔어요.
A그 시점에 대항력이 사라졌을 수 있어요. 이후 등기가 돼도 순위는 등기 시점부터라, 빨리 상담으로 손해를 줄일 방법을 찾는 게 좋아요.
Q집주인이 “등기부터 지우면 보증금 준다”는데요?
A안 들어줘도 돼요. 대법원은 보증금 반환이 등기 말소보다 먼저라고 봤어요. (대법원 2005다4529)
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
