한 줄 답
‘다음날’ 근저당이면 오히려 내가 앞서요. 진짜 위험한 건 ‘같은 날’ 근저당이에요.
이런 상황
전입 다음날 근저당 설정
대법원 판단
전입 효력은 ‘다음날 0시’
상황
이런 경우 많죠
전입신고를 했는데 등기부를 떼어보니 바로 다음날 집주인 명의로 근저당(대출)이 잡혀 있어요. 내 보증금이 그 대출보다 앞서는 걸까요, 밀리는 걸까요? 하루 차이가 순위를 가르는 부분이라 짚어볼게요.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤어요
전입신고의 효력(대항력)은 신고한 당일이 아니라 ‘다음날 오전 0시’에 생겨요.
대법원 99다9981
그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.
이 ‘0시’ 규칙 때문에 결론이 갈려요.
전입신고 ‘다음날’ 낮에 등기된 근저당이면, 내 대항력은 이미 그날 0시에 생겼으니 내가 앞서요. (안전)
전입신고 ‘당일’ 등기된 근저당이면, 내 효력은 다음날 0시라서 근저당이 앞서요. (위험)
그러니까 “다음날 근저당”이면 오히려 내가 이기는 구조예요. 진짜 위험한 건 전입신고와 같은 날 잡히는 근저당이에요.
대응
그래서 이렇게 하세요
1전입신고 후 등기부등본을 떼서 근저당 설정 ‘날짜’를 확인하기
2근저당 날짜가 전입신고일과 같은 날이면 위험, 즉시 상담하기
3잔금·전입·확정일자를 같은 날 처리해야 한다면, 그날 대출이 실행되는지 특히 주의하기
자주 묻는 질문
Q그럼 전입신고를 하루라도 빨리 하는 게 좋나요?
A네. 대항력이 하루 빨리 생기니까, 잔금·입주가 가능하다면 전입신고는 최대한 앞당기는 게 안전해요.
Q확정일자도 같은 날 0시 규칙인가요?
A우선변제권도 같은 원리로 ‘다음날’ 기준이에요. 그래서 잔금일 당일 실행된 대출에는 밀릴 수 있어요. (대법원 97다22393)
Q전입신고 당일에 근저당이 잡혔으면 방법이 없나요?
A순위상 불리하지만 사안에 따라 대응 여지가 있어요. 등기부와 계약 경위를 갖고 상담받으시길 권해요.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
