한 줄 답
실거주 갱신거절은 가능하지만, 실거주 의사는 집주인이 증명해야 합니다.
이런 상황
실거주 이유로 갱신거절
대법원 판단
실거주 의사 증명책임은 임대인
상황
이런 경우가 많습니다
계약갱신요구권을 행사해 2년 더 살려고 했는데, 집주인이 “내가 실제로 들어와 살 거라서 갱신은 안 된다”고 합니다. 정말 나가야 할까요? 집주인 말만 믿어야 할까요?
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수는 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호). 다만 그 실거주 의사가 진짜라는 것을 임대인이 증명해야 합니다.
대법원 2022다279795
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. (…) 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없[다].
즉 “들어와 살겠다”는 말만으로는 부족하고, 임대인의 주거 상황, 그 말과 모순되는 행동, 이사 준비 여부 등 여러 사정을 종합해 진짜 의사인지 판단합니다.
한편, 집을 새로 산 사람(양수인)도 갱신거절 기간 안이라면 자기 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. (대법원 2021다266631) “갱신요구를 이미 했으니 무조건 살 수 있다”고 단정할 수는 없습니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
집주인의 실거주 주장이 미심쩍다면, 모순되는 정황(다른 곳에 새로 계약, 매물로 내놓음 등)을 기록해두세요.
나간 뒤 임대인이 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다(사안별 판단).
다만 결론이 사정에 크게 좌우되므로, 나가기 전에 상담으로 대응 여지를 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q실거주 거절이면 무조건 나가야 하나요?
A아닙니다. 임대인이 실거주 의사를 증명하지 못하면 갱신거절이 정당하지 않을 수 있습니다. 사정을 다퉈볼 여지가 있습니다.
Q나갔는데 집주인이 안 살고 세를 놓으면요?
A실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
Q집이 팔렸고 새 주인이 실거주한다는데요?
A갱신거절 기간(종료 6개월~2개월 전) 안이라면 양수인도 자기 실거주로 거절할 수 있습니다. 매매·등기 시점이 그 기간 안인지가 관건입니다.
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
