한 줄 답
보증금 반환이 먼저입니다. 임차권등기를 먼저 지워줄 의무는 없어요.
이런 상황
등기 먼저 지우면 준다는 요구
대법원 판단
보증금 반환이 등기 말소보다 선이행
상황
이런 경우가 많습니다
임차권등기까지 해두고 보증금을 받으려는데, 집주인이 이렇게 말합니다. “임차권등기부터 말소해주면 보증금 줄게.” 정말 등기를 먼저 지워야 할까요?
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
들어주지 않아도 됩니다. 대법원은 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 봤습니다.
대법원 2005다4529
임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
즉 세입자는 보증금을 다 받은 다음에 등기를 말소하면 됩니다. 등기를 먼저 지우면, 그 순간 등기로 유지되던 순위·대항력을 잃어 위험해집니다. 그 사이 다른 권리가 끼어들면 보증금을 못 지킬 수도 있습니다.
주의할 점은, 주택을 비워주는 것(인도)은 이와 다르다는 것입니다. 집 인도는 보증금 반환과 동시이행 관계라 맞바꾸는 것이고, 먼저 지워줄 필요가 없는 것은 임차권등기 ‘말소’입니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
1“등기부터 지우면 준다”는 요구는 거절하세요. 순서는 보증금 반환이 먼저입니다.
2보증금을 전액 받은 뒤 임차권등기를 말소하세요.
3집주인이 “임차권등기 말소와 맞바꾸는 조건”으로 보증금을 공탁하더라도, 그 조건부 공탁은 무효가 될 수 있습니다. (대법원 2001다2846)
자주 묻는 질문
Q집주인이 등기 안 지우면 절대 안 준다고 버팁니다.
A법적으로는 보증금 반환이 먼저입니다. 반환소송에서 이 순서가 인정되므로, 요구에 응하지 말고 대응하세요.
Q그럼 집은 언제 비워주나요?
A집을 비우는 것(인도)은 보증금 반환과 동시이행입니다. 보증금과 맞바꾸면 되고, 미리 비워줄 의무는 없습니다.
Q등기 말소 비용은 누가 부담하나요?
A임차권등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. (대법원 2024다221455, 변호사 비용은 제외)
본 글은 대법원 판례에 근거한 일반적 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다.
