[서울 동작구 전세보증금 반환 소송 후기] 벽마다 물이 새는 집, 계약 해제로 끝내고 소송비용까지 전액 회수

보증금이 아니라 계약부터 끝내야 하는 사건이었습니다

서울 동작구 다가구주택에 보증금 1억 5,000만 원으로 거주하시던 의뢰인께서 누수 하자로 상담을 주셨습니다. 창문 틈과 방 네 면의 벽, 현관, 주방까지 집 전체에서 물이 새어 침구류가 젖고 나중에는 악취까지 올라오는 상태였습니다.

원인은 임차인이 손댈 수 있는 곳에 있지 않았습니다. 건물 6층의 불법 증축물을 철거하는 과정에서 외벽 마감이 되지 않아 벽이 뚫린 채로 방치된 것이 확인되었습니다. 관리하시던 임대인의 어머니가 비닐로 임시 조치를 하기는 했지만 바람에 금방 훼손되어 효과가 없었습니다.

이 사건의 구조를 먼저 정리해 드렸습니다. 의뢰인께서는 "보증금 반환의 원인이 계약 종료가 아니라 하자여야 하는 것 아니냐"고 물어보셨는데, 정확히는 이중구조입니다.

– 임대인에게 하자 수선 의무가 있었고, – 임차인이 상당한 기간을 두어 수선을 최고했음에도 임대인이 이행을 지체했으므로, – 민법에 따라 임대차계약을 해제할 수 있고, 계약이 종료되었으니 보증금을 돌려받는 것입니다.

즉 수선의무 불이행은 계약 종료의 원인이고, 그 계약 종료가 다시 보증금반환의 원인이 됩니다. 그래서 소장에는 수선 요구를 언제 어떻게 했고 임대인이 무엇을 하지 않았는지를 시간 순서대로 담았고, 2025. 9. 29. 자 해제 통지를 계약 종료 시점으로 특정했습니다.

한 가지 더 손을 본 부분이 있습니다. 이 사건은 등기부상 임대인(명의자)과 실제 관리자(임대인의 어머니)가 달랐습니다. 계약도 재계약도 실제로는 어머니와 진행하셨기 때문에, 소장에서는 계약 체결의 행위자와 계약 당사자를 구분해 "실질 관리자를 통하여" 체결했다는 취지로 정리했습니다. 나중에 임대인이 "나는 모르는 일"이라고 나오는 것을 막기 위한 문장입니다.

소장이 임대인에게 닿지 않았습니다

소장을 접수했지만 여기서부터 시간이 걸렸습니다. 소장부본이 피고에게 송달되지 않아 법원의 주소보정명령이 내려왔고, 새 주소로 다시 보내기 위해 추가 송달료를 납부했습니다. 2차, 3차 송달까지 시도가 이어졌고, 이대로 닿지 않으면 공시송달로 넘어가 판결까지 몇 달이 더 걸리는 상황이었습니다.

그 사이 해당 부동산에 경매가 개시되었습니다. 의뢰인께 곧바로 권리신고 및 배당요구를 접수하시도록 안내드렸습니다. 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당을 받을 수 없기 때문에, 소송과 별개로 반드시 챙겨야 하는 절차입니다.

이 시기 의뢰인께서 가장 불안해하신 부분은 임대인의 도산 가능성이었습니다. 개인회생은 지속적인 소득, 청산가치보다 큰 변제금, 채무 한도라는 세 요건을 모두 갖춰야 인가를 받을 수 있고, 개인파산 역시 면책 불허가 사유가 없어야 한다는 점을 설명드리며, 임대인이 원한다고 곧바로 채무가 사라지는 것은 아니라는 점을 안내해 드렸습니다.

송달 완료, 그리고 임대인 측의 직접 연락

2026. 2. 22. 마침내 소장부본이 송달되었습니다. 그러자 임대인의 어머니로부터 의뢰인께 직접 전화가 오기 시작했습니다.

의뢰인께서는 직접 실랑이하는 상황을 원치 않으셨습니다. 그래서 연락 창구를 정리하는 문자를 대신 작성해 드리고, 임대인과 관리자 두 분 모두에게 발송하시도록 했습니다. 핵심은 세 가지였습니다.

– 수선의무 불이행으로 2025. 9. 29. 계약 해제 통지를 했고 계약은 종료되었다는 점 – 보증금과 소송비용을 모두 지급하면 소를 취하하겠다는 점 – 그 외의 연락은 하지 말고 대리인에게 연락하라는 점

보증금만 받고 소송비용은 각자 부담하는 식으로 마무리되지 않도록, 협의 조건에 소송비용을 처음부터 포함시킨 것이 이 문자의 목적이었습니다.

이어진 피고의 답변서에 대해서는 준비서면으로 반박했습니다. 의뢰인 의견을 반영해 하자가 침구류 피해 수준이 아니라 집 거의 전 구역에서 발생해 생활이 불가능한 정도였다는 점, 그리고 원인이 건물 외벽이어서 임차인이 수리할 수 있는 영역을 벗어났다는 점을 정면으로 다뤘습니다.

이 무렵 지연손해금에 대해서도 안내드렸습니다. 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계라서, 임차인이 집에 살고 계신 동안에는 지연손해금이 발생하지 않습니다. 지연손해금을 청구하려면 판결 전에 임차권등기를 마치고 이사한 뒤 공실 사진 또는 비밀번호 전달로 인도를 통지하고 전출까지 되어 있어야 합니다. 의뢰인께서는 새집 사정상 판결 전 이사가 어려워 이 부분은 청구하지 않기로 결정하셨고, 대신 거주하면서 버틸 수 있다는 점이 협상 지렛대가 되었습니다.

변론종결, 원고 전부승소

4월 1일 변론기일에 피고 본인이 출석했습니다. 피고는 임대차계약이 종료되었다는 점을 인정하면서 "이사 10일 전에 날짜를 알려 주면 보증금을 반환하겠다"고 진술했습니다.

재판부가 원고 측 의견을 묻기에, 피고가 계약 종료를 인정하는 이상 변론을 종결하고 판결선고기일을 지정해 달라고 말씀드렸습니다. 여기서 합의로 방향을 돌리지 않은 이유는 분명합니다. 구두 약속만 남기고 기일이 늘어지면, 임대인이 말을 바꿨을 때 의뢰인에게는 아무것도 남지 않기 때문입니다.

그리고 2026. 4. 15. 원고 승소 판결이 선고되었습니다.

이사 날짜에 맞춰 보증금 1억 5,000만 원 회수

판결 후 임대인과의 실무 협의는 저희가 대리했습니다. 먼저 계약금 명목으로 1,000만 원을 선지급받아 의뢰인께서 새집을 계약하실 수 있게 했습니다.

여기서 한 가지를 더 걸어 두었습니다. 새 임대차계약을 체결하신 직후, 계약금 1,300만 원을 이미 지급했다는 사실과 잔금일, 잔금을 치르지 못하면 계약금을 몰취당한다는 사실을 임대인에게 문서로 통지하시도록 했습니다. 이 통지가 있어야 실제로 계약금을 날렸을 때 그 손해를 특별손해로 청구할 수 있습니다. 통지 없이 손해만 발생하면 배상 범위를 다투기 어려워집니다.

이사 당일에는 시간이 부딪혔습니다. 임대인은 "부동산을 인도받은 뒤에 보증금을 주는 것이 원칙"이라 했고, 의뢰인은 새집 잔금을 정오까지 치러야 하는 상황이었습니다. 저희가 사이에서 조율한 끝에 2026. 6. 2. 잔금 1억 4,000만 원이 입금되었고, 선지급분 1,000만 원을 합쳐 보증금 1억 5,000만 원 전액이 회수되었습니다. 5월 말 월세와 관리비는 실제 거주일수만큼 일할 계산하고 퇴실 청소비를 정산하는 것으로 정리해, 임대인이 나중에 공제를 주장할 여지도 남기지 않았습니다.

남은 소송비용, 확정 결정에서 채권압류까지

보증금은 들어왔지만 소송비용은 임대인이 "모르겠다"며 지급하지 않았습니다. 판결문에 소송비용 부담자가 적혀 있어도 금액은 별도로 확정해야 집행할 수 있기 때문에, 곧바로 소송비용액확정신청을 진행했습니다.

– 6월 초 소송비용계산서를 작성해 의뢰인 확인을 받고 접수 – 6월 하순 피신청인에게 최고서와 계산서 도달 – 7월 하순 소송비용액확정 결정문 수령 (확정 금액 6,260,900원)

결정 후에도 임대인 측은 응답하지 않았습니다. 그래서 집행문을 발급받아 채권압류 및 추심명령을 신청했습니다. 이 단계에서 의뢰인과 함께 정한 전략이 두 가지입니다.

– 제3채무자를 4개 은행으로 지정했습니다. 한 은행만 집중해 압류하면 채무자가 그 계좌를 버리고 다른 은행만 쓰면 그만입니다. 여러 은행을 동시에 걸면 압류 금액은 나뉘지만, 임대인의 인출을 전방위로 막고 각 은행의 잔고 상황도 함께 파악할 수 있습니다. – 인지대와 송달료를 압류할 금액에 합산했습니다. 신청 단계의 절차 비용은 채권자가 먼저 납부해야 하지만, 채권압류처럼 소액인 경우 실무상 그 금액만큼 압류 금액을 늘려 신청하는 것이 인정됩니다. 결과적으로 집행 비용까지 임대인이 부담하게 됩니다.

2026. 9. 2. 채권압류 및 추심명령 결정이 내려졌습니다.

압류가 걸리자 임대인이 먼저 움직였습니다

결정 직후 임대인의 계좌에서 인출이 막혔습니다. 은행은 압류 금액을 넘는 잔고가 있더라도 잘못 지급했을 때의 손해배상 책임을 우려해 인출을 전면적으로 막는 경우가 많습니다.

그러자 그동안 연락이 닿지 않던 임대인이 먼저 전화를 걸어왔고, 9월 4일 500만 원을 자발적으로 송금했습니다. 이때 의뢰인께서 "압류를 먼저 풀어 주면 나머지도 보내겠다"는 임대인의 제안을 받으셨는데, 저희는 그 방향을 권해 드리지 않았습니다. 해제 신청서를 내고 나면 이를 되돌릴 수 없고, 해제통지가 은행에 도달하는 3일에서 7일 사이에 임대인이 다시 버티면 압박 수단만 잃은 채 처음으로 돌아가기 때문입니다.

대신 순서를 지키시도록 안내드렸습니다. 잔액을 받고 → 추심 신고를 하고 → 그다음에 압류를 해제하는 순서입니다. 참고로 채무자가 스스로 보낸 돈은 법원에 신고할 대상이 아니고, 채권자가 은행에서 강제로 받아낸 추심금만 신고 대상입니다.

결국 9월 7일 임대인이 잔액 1,275,610원을 전부 송금했고, 같은 날 의뢰인의 취하 동의서를 받아 압류 해제 신청서를 접수했습니다.

접수증명서를 보내 드려 임대인이 진행 상황을 물어볼 때 그대로 보여 주실 수 있도록 했습니다. 은행이 법원의 해제통지서를 받으면 사건은 종결됩니다.

보증금 1억 5,000만 원과 소송비용 6,260,900원, 집행 비용까지 남김없이 회수하고 끝난 사건입니다.

하자로 계약을 끝내는 일, 마지막 1원을 받아내는 일

이 사건에서 의뢰인께서 겪으신 어려움은 두 종류였습니다.

앞쪽은 계약을 끝내는 문제였습니다. 물이 새는 집에 살면서 보증금만 돌려 달라고 해서는 계약이 끝나지 않습니다. 임대인의 수선의무가 있었다는 점, 충분한 기간을 두고 수선을 요구했다는 점, 그럼에도 이행되지 않았다는 점이 기록으로 쌓여야 해제 통지가 힘을 갖습니다. 수리를 요청하실 때 문자와 사진으로 남기시라고 말씀드리는 이유가 여기에 있습니다.

뒤쪽은 판결 다음의 문제였습니다. 이 사건에서도 판결이 나온 뒤 보증금은 들어왔지만 소송비용은 들어오지 않았고, 소송비용액확정 결정이 나온 뒤에도 임대인은 움직이지 않았습니다. 실제로 임대인이 움직인 시점은 계좌가 묶인 순간이었습니다.

판결문은 종착점이 아니라 집행권원입니다. 소송비용액확정, 집행문, 채권압류와 추심명령까지 이어서 밟아야 회수가 끝납니다. 그리고 그 마지막 구간에서 압류를 언제 풀어 줄 것인지 같은 판단 하나가 남은 금액을 받느냐 못 받느냐를 가릅니다.