[서울 전세보증금 강제집행 후기] 판결은 받았는데 "돈이 없다"는 임대인, 경매 준비 3개월 만에 보증금 회수

판결문을 들고 오셨습니다

의뢰인께서는 이미 보증금 반환 판결을 받아 두신 상태로 사무실을 찾아 주셨습니다. 이 단계에서 가장 많이 듣는 말이 "판결은 받았는데 돈이 안 들어온다"입니다. 실제로 그렇습니다. 판결문은 강제집행을 할 수 있는 집행권원일 뿐이고, 돈은 집행 절차를 따로 밟아야 들어옵니다.

그래서 저희는 판결문을 검토한 뒤 곧바로 임대인에게 남은 재산이 무엇인지를 확인하는 작업부터 시작했습니다. 집행은 순서를 잘못 잡으면 비용과 시간만 쓰고 회수는 한 걸음도 못 나가는 절차이기 때문입니다.

신용조회 결과, 예금 압류는 실익이 없었습니다

임대인 신용조회 결과, 임대인은 이미 장기 연체가 발생해 신용도가 위험군으로 분류된 상태였습니다. 여기서 두 가지가 확인됩니다. 첫째, 계좌에 잔액이 남아 있을 가능성이 낮아 예금을 압류해도 실익이 없을 것으로 추정된다는 점. 둘째, 임대인이 추가 대출을 받아 보증금을 마련할 여력도 없다고 봐야 한다는 점입니다.

이 결과를 그대로 말씀드렸습니다. 통장 압류부터 걸고 보자는 식으로 진행하면 신청 비용은 비용대로 나가고, 회수는 안 되면서 임대인에게 집행이 들어온다는 신호만 먼저 주는 결과가 됩니다. 재산조사를 먼저 하는 이유가 여기에 있습니다.

그래서 임차부동산 경매를 검토했습니다

남은 실익은 임차부동산 그 자체였습니다. 선순위 근저당권자가 있기는 했지만 KB부동산시세 기준 시세가 2~3억 원대로 형성되어 있어, 보증금 일부라도 회수하는 것을 목표로 임차부동산 강제경매를 검토해 볼 수 있는 사건이었습니다.

다만 경매는 신청만 하면 끝나는 절차가 아니어서, 실제로 진행하실 경우 마주하게 될 상황까지 미리 안내해 드렸습니다.

– 유찰이 반복될 때의 방어 입찰: 지나치게 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있으면 임차인이 직접 방어 입찰에 들어가야 할 수 있습니다. 이 경우는 배당받을 보증금과 매각대금을 상계하는 이른바 셀프낙찰(상계처리 신청)과 달리, 일정 수준의 입찰금을 현금으로 준비해야 할 수 있습니다. – 가격이 더 내려갈 때: 선순위 채권에 밀려 배당받을 금액이 남지 않는 수준까지 내려가면 법원이 채권자에게 매수 의사를 확인한 뒤 절차를 정리하게 됩니다.

돈이 들어오는 그림과 돈이 나가는 그림을 함께 놓고 판단하셔야 하기 때문에, 저희는 이런 부담까지 포함해 설명해 드린 뒤 의뢰인의 결정을 기다렸습니다.

"집이 팔렸으니 임차권등기부터 지워 달라"

경매를 준비하던 국면에서 임대인이 먼저 연락을 해 왔습니다. 집이 매매되었으니 매매 잔금일에 보증금을 입금하겠다는 것이었습니다. 다만 조건이 붙었습니다. 임차권등기 해제에 필요한 서류를 미리 가져오라는 요구였습니다.

여기서 그대로 응하시면 안 됩니다. 임대인의 보증금반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 선이행 의무라는 것이 대법원의 입장입니다. 순서를 바꿔 임대인의 말만 믿고 먼저 해제 신청을 하셨다가 잔금일에 매매가 틀어지기라도 하면, 보증금은 그대로인데 등기만 사라지는 최악의 상황이 발생합니다.

그래서 임대인이 요구하는 서류가 정확히 무엇인지부터 구분해 드렸습니다.

– 임대인이 직접 해제 신청을 하기 위해 필요한 서류(임차인의 인감증명서 등)를 요구하는 것이라면, 임대인이 법무사를 통해 말소를 진행하려는 것이므로 그 지시에 따른 요구가 맞는지 확인한 뒤 협조하시면 됩니다. – 반대로 의뢰인께서 직접 해제 신청을 하고 해제증명서를 가져오라는 요구라면, 이는 보증금을 받기 전에 담보를 먼저 푸는 것이어서 위험합니다. 이 경우에는 합의 내용 자체를 다시 정하셔야 합니다.

임차권등기는 저희가 대리한 사건이 아니어서 안내가 제한되는 부분이 있었지만, 의뢰인이 손해를 볼 수 있는 구간이라 그 위험만큼은 분명하게 말씀드렸습니다.

잔금 입금, 경매 없이 회수로 끝났습니다

매매 잔금일에 보증금이 입금되었고, 의뢰인께서 직접 "금일 잔금 입금 받았습니다"라고 알려 주시면서 사건이 마무리되었습니다. 집행 단계 수임 이후 약 3개월, 실제 경매 매각기일까지 가지 않고 끝난 사건입니다.

압류할 재산이 없어 보여도, 회수가 끝난 것은 아닙니다

이 사건에서 임대인은 현금이 없는 채무자였습니다. 장기 연체에 신용은 위험군, 예금 압류는 실익 없음, 추가 대출도 불가. 흔히 여기서 "그럼 방법이 없는 것 아니냐"고 포기하십니다.

그러나 회수는 임대인의 현금이 아니라 임대인의 자산에서 나옵니다. 임차부동산에 선순위 근저당이 잡혀 있어도 시세가 남아 있으면 경매는 실익이 있고, 등기부에 임차권등기와 경매 절차가 걸려 있는 부동산은 임대인 입장에서도 그대로 들고 있기 어려운 물건이 됩니다. 이 사건에서 임대인이 스스로 매도를 선택하고 매매대금으로 보증금을 반환한 것도 그 연장선에 있습니다.

판결을 받은 뒤가 진짜 시작입니다. 재산조사로 실익이 있는 곳을 먼저 찾고, 실익 없는 압류를 걷어내고, 임대인이 버티기 어려운 절차를 정확히 걸어 두는 것. 강제집행은 그렇게 회수 시점을 앞당기는 절차입니다.