[서울 다가구주택 전세보증금 반환소송 후기] 판결 없이 소장 접수만으로 보증금 1억 1,000만 원 전액 회수

만기 한 달 전 수임, 소장부터 준비했습니다

계약 만기는 2026년 3월 19일, 사무실을 방문하신 건 2월 말이었습니다. 만기가 지나야 소송을 시작할 수 있다고 알고 계신 분이 많지만, 저희는 만기 전에 소장 작성에 착수했습니다. 임대인에게서 만기일까지 보증금을 지급하겠다는 연대보증 확약서를 미리 받아 둔 상태였기 때문에, 이후 임대인이 "만기일에 5,000만 원만 주겠다"는 제안을 보내왔을 때도 응할 필요가 없다고 안내해 드렸습니다.

이 시점에 은행 대출 연장 서류로 임차권등기명령 접수증이 필요해지면서 임차권등기도 함께 검토했습니다. 보증금 반환을 거절당한 정황이 있으면 만기 전에도 신청이 가능하다는 점을 안내해 드렸고, 대출 연장이 예외 승인되면서 의뢰인과 상의해 임차권등기는 취하하고 본안 소송에 집중하는 쪽으로 방향을 정했습니다.

다가구주택의 관건은 점유부분 특정입니다

다가구주택은 집합건물이 아니라서 등기부등본만으로는 어느 방을 임차했는지 확인되지 않습니다. 그래서 세움터에서 건축물현황도(평면도)를 발급받아, 임차한 부분을 별지 도면으로 표시해 소장에 붙여야 합니다.

의뢰인께서는 계약서상 층 표기와 실제 호수가 달라 어느 층 도면을 써야 하는지 혼란스러워하셨습니다. 실제 거주하시는 층의 도면에 점유부분만 식별 가능하게 표시해 주시면, 저희가 ㄱ·ㄴ·ㄷ 기호를 다시 정리해 법원에 제출하는 방식으로 진행했습니다. 도면상 구획이 실제 내부 구조와 다소 달라도, 다른 임차인이 주장할 점유부분과 겹치지만 않으면 문제가 될 여지가 크지 않다는 점까지 설명해 드려 서류를 빠르게 마무리했습니다. 소장은 의뢰인 확인을 거쳐 3월 12일 제출했습니다.

"가계약됐다"는 통보, 동시이행항변권으로 버텼습니다

만기 사흘 전, 임대인이 "다른 사람에게 해당 호수가 가계약됐다"는 문자를 보내왔습니다. 이런 연락은 그냥 넘기시면 안 됩니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인은 동시이행항변권으로 집을 비우지 않아도 지체책임을 지지 않지만, 임대인이 갑자기 보증금을 지급하는 순간부터는 인도를 미루면 책임이 생길 수 있기 때문입니다.

그래서 "보증금 1억 1,000만 원 반환이 가능하다면 저도 부동산을 인도할 예정이니, 신규 임차인의 입주일은 저와 협의해 정해 달라"는 취지로 문안을 잡아 발송하시도록 했습니다. 만기 후 계속 거주하시는 동안 관리비는 그대로 납부하시도록 안내했는데, 미납분은 나중에 임대인이 보증금에서 공제할 여지가 되어 금액 다툼으로 절차가 늦어지는 것을 막기 위해서였습니다.

일부 변제 6,000만 원, 이어 잔금 5,000만 원 전액 회수

소장 부본이 피고에게 송달되자 임대인의 태도가 달라졌습니다. 4월 14일 보증금 중 6,000만 원을 먼저 반환하겠다고 알려 왔습니다. 일부라도 받는 것은 좋지만, 여기서 문구를 잘못 쓰면 나중에 다툼이 생깁니다. 저희는 잔여 채무 5,000만 원이 그대로 유효하다는 점과, 신규 세입자 사정과 무관하게 임대인은 보증금 전액을 반환할 의무가 있다는 점을 문자로 남기시도록 문안을 정리해 드렸습니다. 이 문안은 담당변호사와 대표변호사가 함께 검토한 내용입니다.

결과적으로 4월 14일 6,000만 원, 사흘 뒤인 4월 17일 잔금 5,000만 원이 순차 입금되며 보증금 1억 1,000만 원 전액을 회수했습니다. 수임 약 50일, 소장 제출 약 한 달 만이었습니다.

재산을 빼돌릴까 걱정된다면 (강제집행면탈죄와 가압류)

진행 중 "임대인이 재산을 처분해 버리면 어떻게 되느냐"는 질문을 주셨습니다. 재산을 처분해 보증금을 갚는 것은 문제가 아니지만, 은닉·손괴·허위양도·허위채무부담으로 채권자를 해할 위험을 만들면 강제집행면탈죄로 형사 고소가 가능합니다. 며칠 이내 같은 기계적인 기준이 있는 것은 아니고, 소장 부본이 도달해 강제집행이 예상되는 시점부터가 문제 되는 구간입니다.

이와 별개로, 임대인의 다른 재산이 파악되면 가압류로 미리 잠가 두는 것이 실질적인 대비책이라는 점도 안내해 드렸습니다. 이 사건에서는 그 전에 전액이 입금되어 실제 집행까지 가지는 않았습니다.

퇴실 일정 대응과 사건 종결

전액을 받은 뒤 임대인이 퇴실 일정을 물어 왔을 때는 날짜를 못 박지 마시라고 안내했습니다. 다만 이사가 지나치게 늦어지면 임대인이 태도를 바꿔 불법점유를 주장할 수 있으므로, "신속히 알아보고 정해지는 대로 알려 드리겠다"는 선에서 대응하시도록 했습니다.

이사와 대출 상환까지 마치신 뒤 6월 12일 소를 취하해, 첫 변론기일이 열리기 전에 사건을 종결했습니다. 이후 인지대 환급 청구와 소송비용부담 및 확정신청까지 별도 수임료 없이 이어서 진행해 드렸습니다.

판결 없이 끝났습니다, 소송을 시작한 것만으로

소송을 시작하자 사건이 끝났습니다. 첫 변론기일이 열리기도 전에, 판결문 한 장 없이 보증금 1억 1,000만 원 전액이 계좌로 들어왔습니다.

만기일에 5,000만 원만 주겠다던 임대인이, "새 세입자가 들어와야 준다"며 미루던 임대인이 태도를 바꾼 시점은 명확합니다. 소장 부본이 송달된 직후였습니다. 소송은 판결을 받기 위해서만 하는 것이 아닙니다. 실제로 전세보증금 사건의 상당수는 판결 전에 임대인이 스스로 지급하면서 끝납니다. 임대인 입장에서는 지연손해금과 소송비용이 계속 붙고, 판결이 나면 부동산 강제경매까지 이어진다는 것을 알기 때문입니다.

바꿔 말하면, 협의만 반복하는 기간이 길어질수록 회수는 늦어집니다. 이 사건은 수임 50일 만에 전액 회수로 끝났습니다. 만기 전에 소장을 준비해 만기 직후 곧바로 접수했기 때문에 더 빠른 결과로 이어질 수 있었습니다.