[서울 동작구 전세보증금 반환 소송 후기] 집주인이 신탁사로 바뀐 줄도 몰랐던 전세, 신탁사가 보증금·소송비용 지급 절차에 나서기까지

집주인이 바뀐 사실을, 계약이 끝나갈 무렵에야 알았습니다

의뢰인께서는 2022년부터 서울 동작구의 한 건물에 보증금 8,000만 원으로 살고 계셨습니다. 계약을 한 차례 연장한 뒤 묵시적으로 갱신된 상태였고, 계약을 끝내겠다는 뜻을 원래 임대인에게 계속 전하고 계셨습니다.

그런데 건물 소유권이 이미 1년 가까이 전에 신탁회사로 넘어가 있었습니다. 의뢰인께서 신탁사에 전화해 보증금 반환을 물으셨지만, 돌아온 답은 "현재로선 해 드릴 수 있는 게 없다"는 것이었습니다.

원래 임대인은 연락만 오갈 뿐이고, 새 소유자는 책임이 없다는 태도였습니다. 임차인 입장에서는 보증금을 누구에게 받아야 하는지부터 막히는 상황이었습니다.

소장의 핵심은 "신탁사가 임대인이다"였습니다

저희는 신탁사를 피고로 임대차보증금반환 소송을 제기했습니다. 쟁점은 세 가지였습니다.

– 신탁사도 임대인 지위를 승계합니다: 대항력을 갖춘 임차인이 사는 집의 소유권이 신탁으로 수탁자에게 넘어가면, 수탁자도 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 이어받습니다(대법원 2000다70460). – 신탁원부의 면책 조항은 먼저 들어온 임차인에게 통하지 않습니다: 신탁계약에 "보증금 반환은 수탁자 책임이 아니다"라는 조항이 있어도, 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 그 조항으로 대항할 수 없습니다(대법원 2002다12512). – 계약 종료 시점: 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 끝납니다. 소장 부본 송달로 해지 통지를 함께 했습니다.

의뢰인께서는 2022년에 확정일자와 전입신고를 모두 마치셨고, 신탁은 그보다 한참 뒤인 2025년에 이뤄졌습니다. 신탁사가 등기부만 보고 책임을 피할 수 있는 구조가 아니었습니다.

넣을 증거와 넣지 않을 증거를 나눴습니다

의뢰인께서 보내 주신 자료 가운데 사실확인서를 추가 증거로 제출했습니다.

반면 연장계약서는 지금 단계에서는 내지 않기로 했습니다. 피고가 낸 계약서가 최초 계약일을 작성일로 적고 있었고, 감정평가서에도 간인이 찍힌 계약서들이 따로 있어, 굳이 쟁점을 늘릴 이유가 없었기 때문입니다. 필요해지면 그때 주장하기로 정리했습니다.

임차권등기를 하고, 새 집으로 옮기셨습니다

소송이 진행되는 동안 의뢰인께서는 임차권등기를 마치고 다른 곳으로 전입하는 일정을 잡으셨습니다.

임차권등기가 등기부에 올라간 다음에 이사하고 전입해야, 집을 비운 뒤에도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 순서가 바뀌면 그동안 지켜 온 순위를 잃을 수 있어, 이사 날짜보다 등기 완료가 먼저입니다.

건물을 사겠다는 사람이 나타났습니다

신탁된 건물을 사려는 매수 희망자가 의뢰인께 직접 연락해 왔습니다. 보증금 외에 소송비용과 지연이자까지 정산해야 하는 상황이라, 저희가 소송비용계산서를 만들어 드려 금액을 정확히 전달하실 수 있게 했습니다.

지연이자는 2026년 6월 30일부터 7월 7일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산됩니다. 매수 희망자 쪽에서 대략 잡아 온 금액과 달랐기 때문에, 이 기준으로 말씀하시도록 정리해 드렸습니다.

며칠 뒤에는 다른 매수자가 계약금을 넣고 수의계약을 진행한다는 연락이 왔습니다. 중개하는 컨설팅 회사가 임차인들에게 계약서 사본과 전입일, 확정일자를 요청하는 공문을 보냈는데, 이 자료는 전달해도 무방하고, 반환 이야기가 나오면 보증금과 지연손해금, 소송비용을 함께 정산하면 된다고 안내해 드렸습니다.

신탁사가 먼저 지급 절차를 시작했습니다

2026년 9월 10일, 처음에 "해 줄 게 없다"고 했던 신탁사가 보증금과 소송비용을 지급하겠다며 계산서를 요청해 왔습니다.

저희는 보증금 8,000만 원, 지연이자, 소송비용 482만 3,000원을 항목별로 정리한 계산서를 의뢰인께 먼저 보내 확인을 받았습니다. 의뢰인께서 "이상 없다"고 하셔서 그대로 신탁사에 전달했습니다. 9월 18일 기준 합계는 8,683만 671원이고, 지연이자는 지급일까지 하루하루 늘어납니다.

신탁 건물이라고 보증금을 포기할 이유는 없습니다

신탁된 집의 세입자가 가장 많이 듣는 말은 "신탁사는 책임이 없다"입니다. 실제로 신탁계약서에 그런 조항이 들어 있는 경우도 많습니다.

하지만 그 조항이 통하는 상대는 신탁등기 뒤에 들어온 임차인입니다. 신탁 전에 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인에게 신탁사는 보증금을 돌려줘야 하는 임대인입니다. 이 사건도 그 순서가 핵심이었습니다.

등기부에 신탁이 보인다고 먼저 물러서지 마세요. 내가 언제 전입했고, 신탁은 언제 됐는지부터 확인하면 됩니다.