[서울 전세보증금 강제경매 후기] 전세대출 만기부터 셀프낙찰까지 1년 7개월, 살던 집을 직접 낙찰받았습니다

소송보다 전세대출 만기가 먼저 닥쳤습니다

가장 먼저 해결해야 했던 건 소송이 아니라 3월 11일로 다가온 전세대출 만기였습니다. 은행은 통상 임차권등기명령 신청의 접수증명원을 제출하면 대출을 연장해 주는 경우가 많아, 그 서류를 확보하는 것이 급했습니다.

그런데 자료를 확인해 보니 문제가 하나 있었습니다. 계약 만기일은 3월 11일인데 최초 해지 통지일이 1월 23일이었습니다. 만기 2개월 전까지 통지해야 만기일에 계약이 종료되고, 그보다 늦었다면 통지일로부터 3개월이 지나야 계약이 종료되는 것으로 보게 됩니다. 즉 3월 11일 시점에는 엄밀히 말해 임차권등기명령을 신청할 수 있는 상태가 아니었고, 신청하면 사건 자체는 기각으로 끝날 가능성이 높았습니다.

그래서 두 가지를 함께 말씀드렸습니다. 하나는 지금이라도 임대인과 임대차계약 해지 합의서를 작성하면 날짜와 무관하게 인용될 수 있다는 점, 다른 하나는 설령 기각되더라도 접수증명원 자체는 발급되므로 대출 연장이라는 당장의 목적은 달성된다는 점이었습니다. 의뢰인께서 대출 연장을 우선하기로 하셔서, 필요하신 날짜에 맞춰 3월 7일 접수·접수증명원 발급까지 마쳐 드렸습니다.

접수 직전에는 제출하신 계약서의 입주일이 기존 계약서와 하루가 아닌 사흘 차이로 다른 점을 발견해 확정일자를 다시 확인했습니다. 갱신 과정에서 계약서가 수정된 건이었고, 실제 사실관계에 맞는 계약서로 바로잡아 접수했습니다. 경매 배당 단계에서 확정일자와 입주일은 순위를 좌우하는 자료라, 이 시점에 맞춰 두는 것이 중요합니다.

무변론 판결, 피고가 답변서를 내지 않았습니다

본안 소송은 소장 송달 후 피고가 답변서를 전혀 제출하지 않아 무변론 판결로 진행됐습니다. 법원이 피고가 원고의 주장을 인정하는 취지로 보아 변론 없이 선고하는 절차입니다. 선고기일에 출석하실 필요가 없다는 점까지 미리 안내해 드렸습니다.

이 무렵 의뢰인께서 지연이자를 물어보셨습니다. 임차권등기를 마친 뒤에도 그 집에 계속 거주하시면 지연손해금은 청구하기 어렵고, 청구는 이사를 나가신 날의 다음 날부터 가능합니다. 현행법상 전세대출 이자는 지연이자에 갈음하여 청구할 수 있게 되어 있다는 점도 함께 설명해 드렸습니다. 의뢰인께서는 계속 거주를 택하셨고, 그렇다면 지연이자는 해당 사항이 없다는 것까지 확인하고 넘어갔습니다.

신용조회 결과, 압류할 재산이 없었습니다

판결을 받았다고 돈이 들어오지는 않습니다. 임대인에 대한 신용조회 보고서를 받아 보니, 같은 빌라의 다른 호실 보증금도 반환하지 못해 HUG의 가압류가 의뢰인이 거주하는 호실에까지 들어와 있는 상황이었습니다. 통장·급여 압류 같은 다른 강제집행은 실익이 없다고 판단되는 사건이었습니다.

반면 등기부를 확인한 결과, 임차부동산에 대한 강제경매 신청에는 별도의 장애 요소(선순위 근저당권 등)가 없었습니다. 즉 이 사건에서 회수가 가능한 통로는 사실상 살고 있는 집 자체에 대한 강제경매 하나였습니다.

경매 신청은 저희가 별도 수임료 없이 진행해 드리지만, 법원에 납부하는 절차 비용은 의뢰인 부담이라 신청 전에 항목별로 추산해 드렸습니다. 등록세(지방교육세 포함) 약 52만 8,000원, 등기수수료 3,000원, 인지대 4,500원, 송달료 33만 원, 예납금 220만 원으로, 합계 약 306만 원 수준이었습니다. 예납금은 부동산 공시가에 비례하므로 사건마다 달라집니다. 집행문 발급 인지대는 최초 발급 시 450원으로, 금액이 너무 적어 의뢰인께서 되물어 오셨던 항목이기도 합니다.

배당요구는 "해도 되는 것"이 아니라 "하는 것"입니다

경매가 개시되자 법원에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하라는 통지가 왔습니다. 의뢰인께서 "임차권등기를 해 두면 배당요구를 한 것으로 본다고 들었다"며 문의를 주셨습니다.

그런 판례가 있는 것은 맞습니다. 다만 그 판례는 불가피하게 권리신고를 못 했을 때 방어적으로 인용하는 논리이지, 제출을 생략해도 된다는 뜻이 아닙니다. 그래서 특별한 사정이 없으면 법원 요구대로 제출하시는 편이 안전하다고 안내해 드리고, 대한법률구조공단 표준서식과 작성 방법을 함께 정리해 드렸습니다.

– 점유기간: 최초 계약서의 입주일자부터 – 전입신고일자: 최초 전입일 기준 – 확정일자: 갱신분까지 모두 기재 – 청구금액: 갱신을 거쳐 마지막으로 약정한 보증금, 즉 판결문에 기재된 금액

전세를 한 번 갱신하신 사건이라 최초 계약 기준과 갱신 기준이 항목마다 갈렸는데, 이 부분을 잘못 적으면 배당 단계에서 순위나 금액을 다투게 될 여지가 생깁니다.

전세사기피해자 결정을 기다리며 매각기일을 세웠습니다

2차 매각기일이 4월 23일로 잡힌 상황에서, 의뢰인께서 전세사기피해자 결정을 신청하셨습니다. 인정을 받으면 경매에서 우선매수권을 쓸 수 있고, 낙찰 후 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출도 이용할 수 있기 때문에, 결정이 나오기 전에 집이 팔려 버리면 안 되는 상황이었습니다.

그래서 저희는 매각기일 유예를 신청하면서 "2개월" 같은 기한을 특정하지 않고 '추후지정'으로 결정해 달라고 요청했습니다. 기한을 못 박으면 그 기한이 끝나는 즉시 매각이 재개되기 때문입니다. 법원은 4월 13일 내부적으로 추후지정 결정을 내렸고, 4월 23일 매각은 진행되지 않았습니다.

다시 기일지정신청, 이번엔 앞당기는 쪽으로

전세사기피해자 인정 사례가 많지 않다는 점을 확인하신 의뢰인께서 경매를 재개하기로 결정하셨습니다. 유예를 걸어 둔 사건은 가만히 두면 계속 멈춰 있으므로, 저희가 기일지정신청서를 제출해 절차를 다시 돌렸습니다. 6월 말 새 매각기일 및 매각결정기일 통지서가 나왔습니다.

멈추는 것도 신청, 다시 시작하는 것도 신청입니다. 어느 쪽이 유리한지는 그때그때 의뢰인의 상황이 정하고, 저희는 그 판단이 서면 곧바로 절차에 반영해 드리는 역할을 합니다.

셀프낙찰 준비, 입찰금액을 얼마로 쓸 것인가

의뢰인께서 직접 낙찰(셀프낙찰)을 결정하시면서, 실무적으로 놓치기 쉬운 세 가지를 정리해 드렸습니다.

– 입찰보증금은 최저매각가격의 10%: 감정가가 아니라 그 회차의 최저매각가격 기준입니다. 2회차 기준 약 1,500만 원을 수표로 준비하셨습니다. – 상계처리는 자동이 아닙니다: 매각대금을 현금으로 넣는 대신 배당받을 보증금과 상계하려면, 최고가 매수인으로 지정받은 직후 별도로 신청해야 합니다. 이 기한을 놓치면 낙찰대금을 전액 현금으로 넣어야 하는 상황이 됩니다. – 입찰금액은 보증금 원금으로: 낮게 써서 낙찰받으면 당장은 편해 보이지만, 취득가액이 낮아진 만큼 나중에 그 집을 팔 때 양도소득세로 돌아옵니다. 경락대금 마련에 문제가 없는 사건이라면 보증금 원금인 2억 2,000만 원을 적어 내시도록 안내해 드렸습니다.

선순위 질권 설정 금액이 은행 전산에 갱신되지 않은 부분은, 상계처리 시 부채증명원으로 실제 잔액을 증빙하는 방식으로 정리하기로 했습니다.

2회차 매각기일, 직접 낙찰받으셨습니다

2026년 8월 26일, 의뢰인께서 2회차 매각기일에 직접 입찰해 낙찰받으셨습니다. 2025년 2월 전세대출 만기 문제로 시작해 1년 7개월, 살던 집을 지키는 방식으로 보증금 문제를 정리하신 것입니다.

매각보증금은 최저매각가격의 10%인 15,488,000원을 수표로 준비해 당일 납부하셨습니다.

이제 9월 2일 매각결정기일까지 상계처리 신청만 남았습니다. 배당받을 보증금과 매각대금을 상계하는 절차로, 저희가 대리해 접수해 드릴 예정입니다. 이후 잔금 처리와 소유권이전등기까지 이어서 진행합니다.

임대인에게 돈이 없을 때, 남는 것은 집입니다

이 사건의 임대인은 같은 건물의 다른 호실 보증금조차 돌려주지 못해 HUG 가압류가 걸린 상태였습니다. 통장을 압류해도 나올 것이 없고, 판결문은 이미 있었지만 그것만으로는 1원도 들어오지 않았습니다.

그럼에도 회수가 가능했던 이유는 임차부동산이라는 자산이 남아 있었고, 그 위에 걸린 권리 순서가 깨끗했기 때문입니다. 여기에 전세대출 만기 → 임차권등기 접수증명원, 배당요구 종기 → 권리신고 제출, 피해자 결정 대기 → 매각기일 추후지정, 결정 포기 → 기일지정신청으로 이어지는 날짜 관리가 더해졌습니다.

전세보증금 사건에서 임차인이 지는 경우는 대개 재판에서 져서가 아니라, 기한을 놓쳐서입니다. 판결문을 받은 다음이 진짜 시작입니다.