[서울 동작구 전세보증금 반환 소송 후기] 가족 집에 낸 보증금, 명의만 빌려줬다는 주장을 넘어 전부승소

사건 개요

서울 동작구의 다가구주택 2층에 13년째 살고 계시던 의뢰인께서 전세보증금 반환 문제로 찾아오셨습니다. 임대인은 남이 아니라 의뢰인의 가족이었습니다.

2013년 계약서에는 보증금 1억 1,500만 원이 적혀 있었고, 확정일자와 전입신고도 그해에 마쳐 두셨습니다. 계약은 기간이 끝난 뒤에도 따로 정리 없이 묵시적으로 갱신되어 왔습니다. 그러다 동네가 재개발 구역으로 지정되면서 이사를 가야 하는 상황이 되었고, 보증금을 돌려 달라는 요청에 임대인은 응하지 않았습니다.

청구 금액을 현실적으로 조정했습니다

계약서상 보증금은 1억 1,500만 원이지만, 그 돈이 모두 의뢰인 주머니에서 나온 것은 아니었습니다. 오랜 기간 여러 번 이사를 다니는 동안 임대인이 보태 준 돈도 섞여 있었습니다.

그래서 소장에는 계약서 금액 전부가 아니라 의뢰인이 직접 마련한 5,500만 원만 청구했습니다. 가족 관계를 생각한 의뢰인의 뜻이기도 했지만, 소송 전략으로도 맞는 선택이었습니다. 청구액이 입증할 수 있는 범위 안에 있어야 상대가 어느 한 부분을 흔들어도 전체가 무너지지 않습니다.

계약 해지는 소장 부본 송달로 통지했습니다. 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 소장이 2026년 4월 6일 임대인에게 도달했으니 7월 6일에 계약이 종료되는 구조입니다.

상대방의 두 가지 주장

임대인 측도 법무법인을 선임해 적극적으로 다퉜습니다. 주장은 두 가지였습니다.

– "실제 임차인은 다른 가족이고, 의뢰인은 명의만 빌려준 것이다." 보증금은 임대인과 다른 가족이 마련했으니 의뢰인에게는 돌려받을 권리가 없다는 주장이었습니다. – "보증금은 재개발 분담금으로 쓰기로 합의했다." 임대인과 다른 가족 사이에 보증금 전액을 나중에 분양받을 아파트 분담금으로 돌리기로 했으니 반환 채권은 이미 소멸했다는 주장이었습니다.

그 가족이 임대인 쪽 사실확인서를 써 주었고, 임대인의 수첩 메모까지 증거로 제출되었습니다. 의뢰인 입장에서는 가족 여럿을 상대로 싸우는 상황이 되었습니다.

20년 전 적금 기록까지 찾아냈습니다

첫 번째 주장에 대해서는 돈이 어디서 나왔는지를 20년 치 기록으로 보여 드리는 것이 답이었습니다. 의뢰인과 함께 은행 거래내역과 옛 영수증을 하나씩 찾아 표로 정리했습니다.

– 20여 년 전 해약한 적금에서 당시 살던 집 보증금에 보태라며 임대인에게 직접 이체한 1,500만 원 – 이후 이사할 때마다 새 임대인에게 넘어간 보증금과, 의뢰인이 직장 생활로 들어 둔 주택청약부금·적금을 해약한 내역 – 이전 집 보증금을 돌려받은 날 그 돈이 그대로 임대인 계좌로 넘어간 2013년 7월 19일 거래내역 – 임대인이 그날 직접 써 준 전세보증금 1억 1,500만 원 영수증

이렇게 모아 보니 의뢰인이 실제로 낸 돈이 정확히 5,500만 원으로 맞아떨어졌습니다. 그 가족과 경제적으로 얽히기 훨씬 전부터 의뢰인 명의 계좌로 모아 온 돈이라, 애초에 다른 가족의 소득일 수가 없다는 점도 짚었습니다. 그리고 명의만 빌려준 것이라는 사정은 그렇게 주장하는 쪽이 입증해야 한다는 점을 분명히 했습니다. 상대 쪽 사실확인서는 이해관계가 정면으로 부딪히는 사람의 일방적인 진술일 뿐이었습니다.

채권자가 빠진 합의로는 채권이 사라지지 않습니다

두 번째 주장은 오히려 상대방이 낸 증거로 반박했습니다. 임대인 측이 제출한 문자메시지에서 의뢰인은 분담금 이야기가 나오자마자 "포기한 적 없다"고 분명히 거절하고 있었습니다.

법리도 간단합니다. 보증금 반환 채권은 임차인인 의뢰인의 것이고, 채권자가 빠진 채 다른 사람들끼리 맺은 합의로는 그 채권을 없앨 수 없습니다. 게다가 주택 지분은 다른 가족들에게만 있고 의뢰인 몫은 전혀 없었습니다. 아무런 지분도 없는 사람이 평생 모은 돈을 대가 없이 내놓기로 했다는 것은 상식에도 맞지 않는다는 점을 재판부에 설명했습니다.

선고, 청구 전부 인용

재판부는 두 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 판결 이유에는 의뢰인이 오래전부터 스스로 모은 돈으로 보증금을 마련해 왔고, 확정일자까지 받은 계약서와 달리 다른 가족이 실제 임차인이라고 볼 증거가 없다고 적혔습니다. 분담금 합의 역시 임대인과 다른 가족 사이에 있었던 일일 뿐 의뢰인에게 효력이 미치지 않고, 문자메시지를 보더라도 의뢰인이 보증금을 포기했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

주문은 집을 넘겨받는 것과 동시에 5,500만 원을 지급하라는 것이었고, 소송비용은 피고 부담, 가집행 선고도 붙었습니다.

가족 사이 보증금 분쟁에서 기억하실 점

가족 간 임대차는 계약서를 써 놓고도 "형식일 뿐"이라며 넘어가는 경우가 많습니다. 그러다 재개발이나 상속처럼 돈이 움직이는 시점이 오면, 그때 가서 누구 돈이었느냐가 다툼의 중심이 됩니다.

이 사건에서 판결을 이끈 것은 결국 기록이었습니다. 확정일자를 받은 계약서, 임대인이 직접 써 준 영수증, 그리고 오래전 계좌 이체 내역입니다. 가족에게 보증금을 건네실 때에도 계좌 이체와 영수증을 남겨 두시는 것이 나중에 본인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다.