전세보증금반환청구소송, 계약 만료 전에 미리 준비해야 할 3가지는?

만기가 석 달쯤 남았는데 집주인이 미덥지 않습니다. 새 세입자를 구한다는 말만 반복하고, 등기부를 떼어 보니 근저당이 늘어 있습니다.

이럴 때 대부분 만기까지 기다리십니다. 아직 돈을 안 준 것도 아니니 지금 뭘 하기도 애매하다고 느끼시는 것입니다. 그러다 만기가 되고, 그제야 알아보기 시작하면 이미 몇 달이 그냥 지나갑니다.

만기 전에 해두는 일과 만기 후에 하는 일은 다릅니다. 만기 전에 해두지 않으면 계약이 자동으로 연장되어 버리거나, 소송을 낼 때 필요한 자료를 못 구하게 되는 경우가 생깁니다.

계약이 끝나기 전에 챙기셔야 할 것을 세 가지로 정리하겠습니다. 그리고 자주 물어보시는 것들, 만기 전에도 전세보증금반환청구소송을 낼 수 있는지, 기간과 비용은 어떻게 되는지도 함께 적겠습니다.

첫 번째로 챙기실 것입니다.

가장 많이 놓치는 대목입니다. 아무 말 없이 만기를 맞으면 계약이 같은 조건으로 자동 연장됩니다. 묵시적 갱신입니다. 이렇게 되면 보증금을 달라고 할 시점 자체가 뒤로 밀립니다.

1)계약 해지를 통지할 수 있는 기간은 얼마나 되나요

주택임대차보호법은 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리도록 정하고 있습니다. 임대인 쪽은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

그러니 임차인 입장에서 기준선은 만기 2개월 전입니다. 이 날짜가 지나도록 아무 말이 없으면 계약이 연장됩니다.

2)말로 해도 되나요

효력은 있습니다. 다만 나중에 통보한 사실 자체를 다투는 경우가 있습니다. 집주인이 들은 적 없다고 하면 임차인이 증명해야 합니다.

문자나 메신저로 남기시는 것이 최소한이고, 사이가 이미 나빠졌다면 내용증명으로 보내시는 편이 확실합니다.

두 번째로 챙기실 것입니다.

내용증명이 무슨 법적 효력을 만들어 내는 서류는 아닙니다. 어떤 내용을 언제 보냈는지를 우체국이 증명해 주는 것이 전부입니다.

그런데 그 증명이 나중에 쓰입니다.

• 갱신하지 않겠다는 뜻을 언제 알렸는지가 기록으로 남습니다
• 보증금을 돌려 달라고 요구한 날짜가 남아 지연이자 계산의 근거가 됩니다
• 소송으로 갔을 때 그동안의 경위를 설명하는 자료가 됩니다

1)무엇을 적어야 하나요

길게 쓰실 필요가 없습니다. 감정을 적으면 오히려 나중에 불리하게 읽힙니다. 다음 내용만 사실대로 적으시면 됩니다.

세 번째로 챙기실 것입니다.

소송이 시작되고 나서 서류를 찾으면 시간이 걸립니다. 특히 집주인이 협조하지 않는 상태가 되면 못 구하는 것도 생깁니다. 사이가 나쁘지 않을 때 미리 확보해 두시는 편이 좋습니다.

1)등기부는 만기 전에 다시 떼어 보십시오

계약할 때 본 것으로 끝이 아닙니다. 그 사이에 근저당이 새로 붙거나 가압류가 들어와 있는 경우가 있습니다. 집주인의 사정이 나빠지고 있다는 신호이고, 그렇다면 만기까지 기다릴 일이 아닙니다.

만기 3개월 전과 만기 직전, 두 번 떼어 보시면 변화가 보입니다. 인터넷등기소에서 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다. 두 번 떼어도 2,000원입니다.

전세보증금반환청구소송 자체는 미리 낼 수 있습니다.

보증금을 돌려받을 권리는 계약이 끝나야 생깁니다. 그래서 만기 전에는 아직 청구할 때가 아닌 것이 원칙입니다.

다만 만기가 되면 반환해야 한다는 것이 분명하고 집주인이 못 주겠다는 태도를 보이는 경우, 만기에 지급하라는 내용으로 미리 소를 제기하는 방법이 있습니다. 장래에 이행하라는 청구입니다.

1)왜 미리 내나요

소송에는 시간이 걸립니다. 만기가 되어서야 소장을 내면 판결까지 다시 몇 달이 흐릅니다. 그동안 집주인의 재산이 줄어들거나 다른 채권자가 먼저 압류를 넣는 일이 실제로 일어납니다.

저희가 맡았던 사건 중에는 만기를 넉 달 앞두고 등기부에 가압류가 연달아 붙던 경우가 있었습니다. 만기를 기다리지 않고 미리 소를 제기해 보증금 1억 8,000만 원을 지급하라는 판결을 받았습니다. 만기까지 기다렸다면 다른 채권자들이 먼저 자리를 잡았을 사건입니다.

2)아무 때나 되는 것은 아닙니다

미리 낼 필요가 있다고 인정받아야 합니다. 집주인이 돌려줄 수 없다고 밝혔거나, 등기부에 가압류와 근저당이 쌓이고 있거나, 연락 자체가 되지 않는 사정이 있어야 합니다.

아직 만기가 한참 남았고 집주인도 별말이 없는 상태라면 받아들여지기 어렵습니다. 그때는 위의 세 가지를 준비해 두고 만기를 기다리는 것이 맞습니다.

사건마다 다릅니다.

기간을 묻는 질문에 몇 개월이라고 답해 드리기 어렵습니다. 집주인이 다투지 않으면 빨리 끝나고, 연락이 되지 않아 송달이 안 되면 그 단계에서만 몇 달이 걸리기도 합니다.

대신 어떤 구간이 있는지는 말씀드릴 수 있습니다.

그래서 기간을 줄이는 가장 확실한 방법은 시작을 앞당기는 것입니다. 만기 전에 준비를 마쳐 두면 만기 당일에 바로 소장을 낼 수 있습니다.

원칙은 진 쪽이 부담합니다.

1)소송비용은 누가 내나요

소송에서 이기면 소송비용을 상대방이 부담하라는 판결을 함께 받습니다. 인지대와 송달료, 변호사보수 중 일정 범위가 여기에 들어갑니다.

다만 실제로 쓴 변호사비용 전액이 그대로 돌아오는 것은 아닙니다. 법에서 정한 범위 안에서 계산되고, 그 금액을 받으려면 소송비용액 확정이라는 절차를 따로 밟아야 합니다.

2)전세 보증금을 늦게 반환하면 어떻게 되나요

지연이자가 붙습니다. 다만 조건이 있습니다. 집을 넘겨주겠다는 의사를 밝혀야 그 시점부터 계산이 시작됩니다.

짐만 빼고 아무 말 없이 나가면 이자가 붙지 않습니다. 이사한 날짜와 열쇠를 어떻게 했는지를 내용증명으로 남기셔야 합니다. 앞에서 내용증명을 강조한 이유가 여기에도 있습니다.

임차권등기를 먼저 마치십시오.

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 집에 살면서 주민등록이 되어 있다는 것이 권리의 근거이기 때문입니다.

그래서 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기부에 내 권리를 새겨 두고 나가야 합니다. 등기가 되면 이사를 가도 이미 취득한 권리가 유지됩니다.

이 부분이 상담에서 가장 자주 나오는 실수입니다. 이사 날짜가 이미 잡혀 있다면 신청부터 서두르셔야 합니다.

Q만기 2개월 전을 이미 넘겼습니다. 어떻게 되나요?⌄

계약이 같은 조건으로 연장된 것으로 봅니다. 다만 연장된 뒤에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 지금이라도 통지하시는 것이 낫습니다.

Q내용증명을 보내면 집주인과 사이가 더 나빠질 것 같습니다.⌄

그 걱정으로 미루시다가 증거를 못 남기는 경우가 많습니다. 내용은 사실만 담백하게 적으면 되고, 오히려 상대가 진지하게 받아들이는 계기가 되기도 합니다.

Q집주인이 새 세입자를 구하면 준다고 합니다. 기다려야 하나요?⌄

보증금 반환은 새 세입자를 구하는 것과 법적으로 연결되어 있지 않습니다. 기다려 보실 수는 있지만 그동안 준비는 해두셔야 합니다. 약속은 문자로 남겨 두십시오.

Q전세보증보험에 들었으면 소송은 안 해도 되나요?⌄

보증기관에 이행을 청구하는 절차로 갑니다. 다만 대항요건을 유지해야 하고 사고 시점과 통지 기한이 정해져 있으므로, 가입하신 기관에 만기 전에 확인하시는 편이 안전합니다.

Q변호사 비용은 얼마나 드나요?⌄

보증금 액수와 사건의 난이도에 따라 달라집니다. 상담 단계에서 예상 비용과 회수 가능성을 함께 말씀드리고 정하시게 됩니다.

만기가 되어서야 알아보기 시작하면 그때부터 몇 달이 흐릅니다. 그사이 등기부에는 다른 채권자들이 먼저 이름을 올립니다.

지금 하실 수 있는 일은 통지 날짜를 잡고, 내용증명 문안을 정리하고, 서류를 한곳에 모아 두는 것입니다. 세 가지 모두 돈이 거의 들지 않고 하루면 됩니다. 그런데 만기 후의 시간을 몇 달 단축해 줍니다.