새 세입자 구해야 보증금 준다는 집주인, 계속 기다려야 하나

만기는 다가오거나 이미 지났는데, 집주인은 “새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”는 말만 되풀이합니다. 집을 보러 오는 사람은 드문드문하고, 새로 계약한 집의 잔금일이나 전세대출 만기는 달력에서 점점 가까워지는데, 집주인 말만 믿고 기다려도 되는지 아니면 지금 무언가를 해야 하는지 판단이 서지 않아 답답하실 겁니다.

결론부터 말씀드리면 새 세입자가 구해질 때까지 기다려야 한다는 법은 없고, 기다리는 동안 생기는 손해는 대부분 임차인 쪽에 쌓입니다. 그래서 지금 하셔야 할 일은 하나입니다. 내 계약이 정확히 언제 끝났는지, 그리고 그 사이 집주인 쪽에 무슨 일이 생기고 있는지부터 서류로 확인하는 것입니다. 이 두 가지가 정해지면 기다려도 되는 상황인지, 바로 움직여야 하는 상황인지가 대부분 갈피가 잡힙니다.

계약이 끝나면 집주인은 집을 넘겨받는 것과 맞바꾸어 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 이 의무는 새 세입자가 구해졌는지와 관계없이 생깁니다. 새 세입자의 보증금은 집주인이 반환할 돈을 마련하려는 방법일 뿐이어서, 임차인이 그 사정을 기다려 주어야 할 의무는 없습니다.

저희가 맡았던 경기 양평의 주택 사건도 그랬습니다. 보증금 1억 4,000만 원에 2024년 11월 만기였는데, 의뢰인은 만기 석 달 전에 집주인 쪽 대리인에게 갱신하지 않겠다고 문자로 알렸습니다. 그런데 계약이 끝난 뒤에도 집주인은 “신규 임차인이 들어와야 줄 수 있다”는 말만 반복했고, 의뢰인이 직접 중개사에게 연락해 매물을 올리며 협조했는데도 새 세입자는 나타나지 않았습니다. 그사이 그 집에는 1억 5,000만 원이 넘는 가압류 등기가 들어왔고, 2025년 6월 통화에서도 집주인은 바로 돌려주기는 어렵다는 입장이었습니다.

신규 임차인이 들어와야 보증금을 지급할 수 있다.

양평 사건에서 집주인이 계약이 끝난 뒤에도 되풀이한 말

의뢰인은 그때 사건을 맡기셨고, 저희는 임차권등기로 대항력과 우선변제권을 먼저 지켜 둔 뒤 소송을 진행해 2026년 6월 보증금 전액 지급 판결을 받았습니다. 다만 만기에서 판결까지 1년 반이 넘게 걸렸고, 그중 반년 넘게는 집주인 말을 믿고 기다린 기간이었습니다.

새 세입자 이야기보다 먼저 따져야 할 것은 계약이 정말 끝났는지입니다. 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이 집주인에게 도달했다면 계약은 만기에 끝나고(주택임대차보호법 제6조 제1항), 그 통지 없이 만기를 넘겨 묵시적으로 갱신되었다면 해지를 통지해 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나야 끝납니다(같은 법 제6조의2).

1)갱신거절 통지를 어떻게 했는지부터 봅니다

이 차이는 생각보다 큽니다. 통지를 했다고 기억하시더라도 그것이 전화로만 한 말이었는지, 문자를 집주인 본인이 아니라 관리인이나 가족에게 보냈는지, 만기 2개월 전을 하루라도 넘겼는지에 따라 계약 종료일이 3개월 넘게 밀릴 수 있습니다. 그래서 저희는 상담에서 기억보다 문자 화면과 통화 기록을 먼저 봅니다. 그 기록을 놓고 날짜를 세어 보면, 지금 당장 소송을 낼 수 있는지 아니면 해지 통지부터 다시 해야 하는지가 정해집니다.

계약서 특약란에 ‘신규 임차인의 보증금으로 반환한다’는 식의 문구가 들어가 있으면 이야기가 조금 달라집니다. 그 문구를 새 세입자가 들어오지 않으면 돌려주지 않아도 된다는 조건으로 읽을지, 아니면 반환할 때를 대략 정해 둔 것에 불과하다고 읽을지가 다툼이 되기 때문입니다.

어느 쪽으로 볼지는 문구의 표현과 계약할 때의 경위에 따라 달라져서, 같은 문장처럼 보여도 결론이 다를 수 있습니다. 다만 법원은 이런 약정을 대체로 돌려줄 때를 정해 둔 것(불확정기한)으로 보아, 새 세입자가 구해질 가망이 없어졌거나 사회통념상 상당한 기간이 지나면 새 세입자가 없어도 보증금을 돌려주어야 한다고 판단해 왔습니다. 그래서 특약이 있다는 이유만으로 포기하실 일은 아닙니다. 집주인이 특약을 근거로 버티고 있다면 그 문구가 어떻게 적혀 있는지부터 함께 보셔야 합니다.

보증금 반환과 집을 넘겨주는 것은 맞물린 의무여서, 임차인이 그 집에 살고 있는 동안에는 집주인이 반환을 늦추어도 지연이자가 붙지 않습니다. 집주인 입장에서는 기다려 달라고 하는 것이 아무 부담 없는 선택이고, 그 시간의 비용은 고스란히 임차인이 집니다.

1)얼마나 서둘러야 하는지 보는 서류

얼마나 급하게 움직여야 하는지는 사람마다 다른데, 대개 세 가지 서류에서 정해집니다. 첫째는 전세대출 약정서입니다. 대출 만기가 가까우면 보증금이 나오지 않는 동안 연장이나 상환 문제가 먼저 터지고, 연장 여부는 은행과 보증기관이 정하는 일이라 미리 확인해 두셔야 합니다. 둘째는 전세보증보험 증권입니다. 가입하셨다면 보증기관에 청구할 수 있지만 청구 전에 갖추어야 할 요건과 기한이 따로 있어서, 기다리다 그 기한을 넘기면 오히려 길이 좁아집니다. 보증보험이 있다면 집주인을 상대로 한 소송보다 보증기관 이행청구가 더 빠른 길일 수 있어서, 임차권등기를 마치고 보증기관에 청구할지 집주인에게 바로 소송을 낼지를 이 단계에서 먼저 정합니다. 요건은 보증기관과 상품마다 다르므로 약관부터 확인합니다.

셋째는 지금 집의 등기사항전부증명서입니다. 앞의 양평 사건처럼 기다리는 사이 집주인 앞으로 가압류나 압류가 들어오면, 나중에 경매로 가게 되었을 때 받을 수 있는 돈의 계산이 복잡해집니다. 등기부를 한 번 떼어 보시면 집주인 사정이 지금 어떤지가 생각보다 많이 드러나고, 그 결과에 따라 기다려도 되는 사건과 이번 주 안에 움직여야 하는 사건이 나뉩니다.

반대로 일찍 움직인 경우도 있습니다. 올해 서울에서 공동임대인 두 사람을 상대로 보증금 1억 5,000만 원을 받아 낸 사건인데, 의뢰인은 만기를 석 달 넘게 앞두고 갱신하지 않겠다는 문자를 보냈고 집주인은 읽고도 답하지 않았습니다. 내용증명은 두 번 모두 도달하지 않았고, 반환을 요청하는 문자에도 연락을 피했습니다.

이 사건은 만기 2주 전에 소장을 냈습니다. 집주인의 태도로 보아 만기가 지나도 돌려줄 것을 기대하기 어려우면 미리 청구할 필요가 있다는 대법원 판례를 근거로 삼았고, 의뢰인이 8월 말 집을 넘겨준 뒤에는 청구를 바꿔 지연손해금까지 함께 구했습니다. 피고들은 답변서를 내지 않았고 법원은 10월 8일 보증금 전액과 함께, 집을 넘겨준 다음 날부터의 지연손해금과 그 뒤 연 12%의 지연손해금까지 인정하는 판결을 선고했습니다. 가집행도 붙어 확정을 기다리지 않고 집행에 나설 수 있습니다.

다만 만기 전 소송은 집주인이 돌려줄 뜻이 없다는 점이 분명해야 받아들여집니다. 소송 중에 집주인이 만기에 돌려주려 했다고 나오면 미리 청구할 필요가 있었는지가 다투어지고 소송비용 부담에도 영향이 있을 수 있어서, 이 사건처럼 읽고도 답하지 않은 문자나 반환을 피한 기록, 통화 녹취처럼 거부 의사를 보여 줄 자료가 쌓여 있을 때 진행합니다.

두 사건 모두 결과는 전액 승소였지만, 만기에서 판결까지 걸린 시간은 1년 반과 두 달 남짓으로 크게 달랐습니다. 두 사건의 가장 큰 차이는 법리가 아니라 움직인 시점이었습니다.

계약서, 집주인과 주고받은 문자 화면, 그리고 가능하면 지금 집의 등기사항전부증명서 세 가지면 충분합니다. 등기부를 떼기 어려우시면 주소만 알려 주셔도 됩니다. 이 자료를 보면 아래 네 가지를 한 번에 말씀드릴 수 있습니다.

비용 때문에 망설이시는 분도 많은데, 소송비용은 원칙적으로 진 쪽이 부담하고 임차권등기명령에 든 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 어디까지 돌려받을 수 있는지는 사건마다 달라서 상담에서 함께 말씀드립니다.

Q새 세입자 구할 때까지 기다리면 이자라도 받을 수 있나요?⌄

그 집에 살고 계시는 동안에는 지연이자가 붙지 않습니다. 집을 넘겨준 다음부터 지연손해금이 붙고, 소송을 내면 소장이 송달된 다음 날부터 연 12%로 계산됩니다. 기다리는 기간은 그대로 손해가 되는 셈이라, 반환 날짜를 듣지 못했다면 기다리는 기간을 길게 두지 않으시는 편이 낫습니다.

Q집주인이 집 보여 주는 데 협조하라는데, 거절하면 불리해지나요?⌄

거절한다고 보증금 반환 의무가 없어지지는 않습니다. 협조하면 새 세입자가 빨리 구해질 가능성이 높아지므로 시간과 방식을 정해 협조하시되, 반환 날짜는 따로 문자로 받아 두셔야 협조가 기한 없는 기다림으로 바뀌지 않습니다.

Q아직 만기 전인데 지금 소송을 걸 수 있나요?⌄

집주인이 반환할 뜻이 없다는 것이 분명하면 만기 전에도 미리 청구할 수 있고, 실제로 만기 2주 전에 소를 내 만기 두 달 남짓 뒤에 판결을 받은 사건이 있습니다. 다만 그 요건을 갖추었는지는 그동안 주고받은 문자를 보고 판단합니다.

Q특약에 ‘새 세입자 보증금으로 돌려준다’고 적혀 있으면 기다려야 하나요?⌄

문구와 계약 경위에 따라 해석이 달라져서 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 다만 법원은 대체로 이런 문구를 반환 시기를 정한 것으로 보아 상당한 기간이 지나면 새 세입자가 없어도 돌려주어야 한다고 판단해 왔으므로, 계약서를 보고 지금 청구할 수 있는지부터 확인하시는 편이 정확합니다.

“구해지면 줄게”는 날짜가 아닙니다. 그 말을 들은 지 한두 달이 지났다면, 더 기다릴지를 고민하기 전에 계약이 언제 끝났는지와 집주인 쪽 등기부가 어떤 상태인지부터 확인해 보셔야 합니다.

같은 핑계를 들은 두 사건이 같은 결과를 받고도 판결까지 걸린 시간은 1년 반과 두 달로 달랐습니다. 지금 가지고 계신 문자와 계약서로 어느 쪽 길에 서 계신지부터 말씀드리겠습니다.